В соответствии с поставленными целями и задачами реализация мероприятий включает в себя работу по трем направлениям:
нормативно-правовое и методологическое обеспечение определения обязательств собственников жилья по его надлежащему содержанию, разработка мер государственного контроля за соблюдением этих обязательств и определение мер государственной поддержки собственников жилья в проведении капитального ремонта жилья;
информационное обеспечение мер государственной поддержки собственников жилья в проведении капитального ремонта жилья, разъяснительная работа в отношении обязательств собственников жилья по его надлежащему содержанию и мер государственного контроля, содействие в подготовке кадров для государственной жилищной инспекции и профессиональном образовании в сфере управления жильем;
финансово-инвестиционное и организационное обеспечение и практическая деятельность по обеспечению мер государственной поддержки собственников жилья в проведении капитального ремонта жилья.
1) Нормативно-правовое и методологическое обеспечение определения обязательств собственников жилья по его надлежащему содержанию, разработка мер государственного контроля за соблюдением этих обязательств и определение мер государственной поддержки собственников жилья в проведении капитального ремонта жилья
Права и обязанности собственников жилья в многоквартирном доме по его пользованию и содержанию определены постановлениями Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" и от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Выполнение функций государственного контроля за состоянием жилищного фонда и выполнением собственниками установленных законом обязательств возложено на Государственную жилищную инспекцию Республики Мордовия. При этом необходимо качественное изменение существующих функций и роли жилищных инспекций. Основная деятельность жилищной инспекции должна состоять в контроле за состоянием жилищного фонда (в динамике) и взаимодействии с собственниками жилья по обеспечению качественного содержания жилья. Жилищная инспекция должна стать органом, контролирующим состояние жилищного фонда, интегрировав в себя функции различных инспекционных организаций.
При этом необходимо создать систему контроля за техническим, санитарным и архитектурным состоянием многоквартирных и индивидуальных жилых домов. Кроме выполнения работ по содержанию дома, контроль должен осуществляться и за состоянием дома и помещений в нем, их соответствием установленным техническим, санитарным, противопожарным и другим нормам. Контроль должен осуществляться на основании технических регламентов, содержащих нормативы физического состояния зданий, их элементов и оборудования. В случае выявления нарушений на собственников должны быть наложены финансовые взыскания, вплоть до ареста имущества и продажи жилого помещения. Исполнение обязательств по содержанию жилья обеспечивается нормами административного и гражданского законодательства. Однако на практике данные нормы применяются крайне редко. До применения положений, касающихся мер ответственности собственников жилья за его состояние и мер государственного контроля, должна предшествовать серьезная разъяснительная работа среди населения.
2) Информационное обеспечение мер государственной поддержки собственников жилья в проведении капитального ремонта жилья, разъяснительная работа в отношении обязательств собственников жилья по его надлежащему содержанию и мер государственного контроля, содействие в подготовке кадров для государственной жилищной инспекции и профессиональном образовании в сфере управления жильем
Информационное обеспечение необходимо для поддержки частной инициативы в вопросах модернизации жилищного фонда, которая зависит от правильного понимания, восприятия и поддержки населением преобразований в жилищной сфере.
Улучшение жилищных условий граждан, улучшение состояния жилищного фонда, самоорганизация собственников жилых помещений путем создания товариществ собственников жилья, ресурсосбережение, сохранение и улучшение состояния жилищной недвижимости требуют не только понимания, но и активного участия граждан и различных организаций.
Информационное обеспечение осуществляется путем проведения через средства массовой информации разъяснений по вопросам:
мер ответственности собственников жилья за содержание своего имущества, включая общее имущество многоквартирного дома;
мер государственного контроля за выполнением собственниками своих обязательств по содержанию домов;
необходимости выбора собственниками жилья способа управления многоквартирными домами;
организации процессов самоуправления в многоквартирных домах и привлечения профессиональных управляющих организаций.
Мероприятия, направленные на организацию информационного обеспечения, также включают создание специализированных рабочих групп с привлечением работников управления, учительской и медицинской общественности, социальных работников и актива студентов, обмен и распространение положительного опыта модернизации жилищного фонда, самоуправления собственников в многоквартирных домах путем проведения специализированных выставок, семинаров и конференций.
Содействие в подготовке кадров и профессиональном образовании в сфере управления жильем должно включать на республиканском и муниципальном уровне разработку обучающих программ для подготовки управляющих многоквартирными домами и проведение работы по обучению и повышению квалификации председателей товариществ собственников жилья.
В муниципальных образованиях целесообразно наладить систему своевременного информирования общественности о мероприятиях, проводимых в рамках реализации Программы и финансируемых за счет бюджетных средств. Для этого необходимо:
организовать информационное оповещение граждан на территории муниципальных образований о сроках и условиях получения кредитов и мер государственной поддержки для проведения капитальных ремонтов и модернизации жилья (гарантий по кредитам, субсидирования процентной ставки по кредитам, получение бюджетных ассигнований и т.д.);
информировать граждан о реализации мероприятий как в данном муниципальном образовании, так и в стране в целом.
3) Финансово-инвестиционное и организационное обеспечение и практическая деятельность по обеспечению мер государственной поддержки собственников жилья в проведении капитального ремонта жилья
Организационные мероприятия в рамках Программы предполагают обеспечение эффективного использования имеющихся бюджетных финансовых ресурсов, а также привлечение средств собственников, займов и частных инвестиций в модернизацию жилищного фонда. Основная часть программных мероприятий должна быть реализована на республиканском и муниципальном уровнях при методическом и техническом содействии на федеральном уровне.
Программные мероприятия, связанные с финансированием за счет бюджетных средств, в том числе средств федерального бюджета, направлены на преодоление сверхнормативного износа многоквартирных жилых домов, который мешает принятию собственниками ответственности за состояние домов и стимулирование самоорганизации собственников жилья в многоквартирных домах.
Основным направлением финансирования Программы является предоставление бюджетных субсидий на капитальный ремонт жилищного фонда, предоставляемых объединениям собственников жилья, субсидирование объединений собственников жилья (товариществ собственников жилья) при выплате процентной ставки по кредитам на модернизацию (капитальный ремонт) жилья и оказание адресной социальной поддержки семьям с низкими доходами при оплате расходов на капитальный ремонт жилья.
Эти меры носят ключевой характер для решения проблемы улучшения состояния жилищного фонда. Следует отметить, что большинство предлагаемых мер данного блока направлено на поддержку собственников жилья, организованных в товарищества. Государственная поддержка, ориентированная на помощь вновь создаваемым, созданным и эффективно работающим товариществам собственников жилья в улучшении технического состояния многоквартирных домов, позволит реально обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и решение вопросов бережного использования указанного имущества, установить необходимый баланс интересов собственников жилья в части стоимости и качества работ и услуг. Реализация таких мер будет способствовать развитию товариществ собственников жилья как институтов самоуправления и демократии в жилищной сфере.
Важным вопросом доступности кредитов на капитальный ремонт жилья является вопрос об обеспечении кредита. Учитывая, что средства, требуемые на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, достаточно велики и по банковским правилам по кредиту требуется залог, возникает необходимость понимания того, что может служить обеспечением кредита. Общее имущество (если только это не отдельно выделенное помещение) не может отчуждаться и передаваться иным лицам отдельно от жилых помещений. Таким образом, предметом залога могут стать сами жилые помещения, что сегодня реализовать на практике почти невозможно, поскольку для этого требуется письменное согласие каждого собственника. Для внедрения кредитного механизма под залог квартир потребуется ввести соответствующее положение в законодательство. В связи со сложностью решения данной проблемы Программой предусматривается предоставление объединениям собственников жилья (товариществам собственников жилья) государственных (муниципальных) гарантий. Порядок предоставления гарантий по кредитам на капитальный ремонт жилья определяется Правительством Республики Мордовия.
Другой мерой государственной поддержки собственников помещений является субсидирование объединений собственников жилья (товариществ собственников жилья) при выплате процентной ставки по кредитам на модернизацию (капитальный ремонт) жилья. Товариществам собственников жилья может быть просубсидировано до 2/3 процентной ставки по кредитам, которые берут товарищества собственников жилья на капитальный ремонт жилья. Порядок субсидирования процентной ставки определяется Правительством Республики Мордовия.