Действующие качественные офисные объекты, город Красноярск, 3 квартал 2010 года
(журнал "Деловой квартал", N 20 (196), 11.10.2010)
Название | Район | Дата ввода | Класс бизнес- центра | Общая площадь, кв. м | Офисная арендопригодная площадь, кв. м | Форма управления |
БЦ "Сириус" | Советский | 2010 | B+ | 3200 | н. д. | н. д. |
БЦ "Аэропорт" | Советский | 2009 | B+ | 10700 | 5400 | УК |
БЦ "Весна" | Советский | 2008 | B+ | 14600 | 8600 | УК |
БЦ "Европа" | Центральный | 2008 | A | 11800 | 6700 | УК |
БЦ "Ярцентр" | Свердловский | 2007 | B | 3500 | 1800 | УК |
Международный выставочно-деловой центр "Сибирь" | Советский | 2006 | C | 45000 | 7000 <*> | н. д. |
БЦ "КраСЭП" | Центральный | 2004 | C | 7400 | 5100 | С |
Офисный центр (далее - ОЦ) "Дубровинский" | Центральный | 2006 | B | 5300 | 4200 | С |
Красноярсклеспромпроект | 1963 | C | 6100 | 4700 | С | |
ОАО "Сибирский научно- исследовательский институт лесной промышленности" | 1989 | C | 2100 | 1300 | С | |
ООО "Пищепромсервис" | 1937 | C | 900 | 800 | С |
________________
<*> Выставочные площади
Сокращения: УК - управляющая компания, С - собственник, н.д. - нет данных
Наиболее качественные объекты были выведены на рынок с 2008 года (таблица 27). Особенностью рынка коммерческой недвижимости Красноярска является практически полное отсутствие бизнес-центров (далее также - БЦ) в "чистом виде". В основном, это здания, совмещающие офисные, торговые и (или) складские помещения. Большое количество офисных помещений располагаются на первых этажах жилых зданий.
Помимо качественного предложения, в городе существует большое количество административных и иного назначения зданий, предоставляющих помещения в аренду, в том числе и для размещения офисов, формально такие объекты можно отнести к деловым центрам класса "D", но уровень предоставляемых ими площадей далек от минимальных стандартов качества. Их доля в общем предложении офисных площадей составляет 60% или порядка 141 тыс. кв. м.
Порядка 80% всех площадей сосредоточены на левобережье. С вводом новых крупных бизнес-центров в микрорайоне "Взлетка" деловая активность все больше смещается в сторону Советского района города.
Спрос на офисы класса A и B формируют крупные сетевые российские и международные компании, у которых очень высокие требования к офисным площадям: местоположение, подземная и наземная парковки, отделка, вентиляция, "умная" система управления зданием, наличие инфраструктуры. В высококлассном офисном комплексе обязательно наличие ресторана (кафе), банкомата, круглосуточного доступа в здание, клининга и других услуг.
Дефицит предложения офисов класса A и B тормозит развитие города. В настоящее время заявлено много проектов офисных центров высокой классности, однако, возможен перенос сроков реализации проектов, учитывая текущий дефицит наличности, компании-застройщики не смогут уложиться в установленные сроки строительства.
Еще одной особенностью рынка офисных помещений в Красноярске до 2009 года являлось наличие значимого объема площадей в собственности компаний: 70 - 75% общего количества офисных площадей. Высокие арендные ставки заставляли арендаторов приобретать помещения в новостройках в собственность. Тем не менее, в городе растет доля бизнес-центров, площади в которых изначально предполагаются только к сдаче в аренду. Это связано как с высокой доходностью вложений в недвижимость, так и с развитием нового направления деятельности строительных компаний - девелопмента.
Поскольку городу Красноярску пока не хватает высококлассных офисных площадей, аренда в бизнес-центрах класса В стоит в Красноярске дороже, чем в других крупных городах СФО. Так, класс A в городе Новосибирске в среднем по рынку на конец 2008 года стоил 1500 - 1800 рублей за один квадратный метр. В Красноярске, в БЦ "Европа", на конец 2008 года один квадратный метр стоил 2200 руб.
По данным риэлтерских компаний, до 2009 года арендные ставки увеличивались каждый год примерно на 10 - 15%. В связи с кризисом часть арендаторов начала отказываться от ранее занимаемых помещений и переезжать в меньшие по площади и сдаваемые за меньшую плату. По данным журнала "Деловой квартал", пик падения ставок по аренде пришелся на первую половину 2009 года - в среднем на 20 - 25%, с начала 2010 года арендные ставки в среднем увеличились на 3 - 5%. В среднем стоимость 1 кв. м в БЦ класса В составляет 1300 рублей, в БЦ класса A - 2306 руб.
Проблемы:
Неравномерное распределение офисных и торговых площадей в соответствии с потребностью в городе.
Отставание от городов-лидеров страны в строительстве объектов социально-бытового назначения, современных гостиниц, бизнес-центров.
Высокая доля непрофильных офисных помещений на рынке коммерческой недвижимости.