5.1. Территория города Ростова-на-Дону общей площадью 348,5 кв. км состоит из 8 административных районов.
При определении перспективы развития и планировки города Ростова-на-Дону необходимо исходить из учета:
- численности населения на прогнозируемый период, определяемой Генеральным планом города;
- статуса города - как административного центра Ростовской области и Южного федерального округа;
- его роли в системе формирования центров обслуживания областного и межрегионального уровней;
- исторических факторов (наличие памятников).
5.2. Общая организация селитебной территории города Ростова-на-Дону должна осуществляться на основе сравнения нескольких вариантов планировочных решений, принятых на основании анализа технико-экономических показателей, выявляющих возможность рационального использования территории, изменения социально-демографической ситуации и развития сферы обслуживания с целью обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населения, максимального сохранения естественных экологических систем.
При этом необходимо учитывать:
- возможности развития за счет имеющихся территориальных ресурсов на основе повышения интенсивности использования территорий (за счет увеличения плотности застройки) в границах города, в том числе за счет реконструкции и реорганизации сложившейся застройки, ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. Реконструкция общественной и жилой застройки должна проводиться комплексно, без нарушения своеобразия сложившейся среды, с сохранением и развитием жилой функции, модернизацией существующих капитальных жилых и общественных зданий, благоустройством территории, развитием инженерной и транспортной инфраструктуры, с соблюдением санитарно-гигиенических требований, норм пожарной безопасности, норм обеспеченности учреждениями и предприятиями обслуживания и других обязательных требований;
- оптимальную структуру жилищного строительства, определяемую на основе соответствующих технико-экономических обоснований с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудования;
- требования законодательства по развитию рынка земли и жилья;
- возможности бюджета и привлечения негосударственных инвестиций для программ развития города.
5.3. По функциональному использованию территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную. В пределах указанных территорий в результате градостроительного зонирования устанавливаются следующие территориальные зоны:
- жилые;
- общественно-деловые, в состав общественно-деловых зон включаются зоны делового, общественного и коммерческого назначения. Общественно-деловые центры следует формировать застройкой многофункционального типа на территориях, прилегающих к магистральным улицам и общественно-транспортным узлам;
- зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
- зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
- зоны производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;
- рекреационного назначения: в состав зон рекреационного назначения включаются зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом;
- особо охраняемых территорий;
- специального назначения;
- иные виды территориальных зон - органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
5.4. Границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных Генеральным планом города Ростова-на-Дону с учетом требований настоящих нормативов;
- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
- планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;
- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
5.5. Виды территориальных зон, а также особенности использования их земельных участков определяются правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону с учетом ограничений, установленных федеральными и областными нормативно-правовыми актами, а также настоящими нормативами.
5.6. Планировочное структурное деление территории города Ростова-на-Дону должно предусматривать: