Основой преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве является реорганизация системы управления отраслью, предполагающая сокращение степени участия органов местного самоуправления в управлении жилищным фондом и активное привлечение граждан к управлению своей собственностью в жилищной сфере. Именно в этом и заключается сущность новых способов управления многоквартирными домами, ориентированных на главенствующую роль собственников помещений в многоквартирных домах.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (статья 154, пункт 3 статьи 158) оплата расходов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов является обязанностью собственников помещений. Одновременно Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 39, пункт 1 статьи 158), Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 210, 249) и постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" устанавливают обязанность собственников помещений в многоквартирных домах по оплате расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт (включая капитальный) общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах помимо прав и обязанностей в отношении помещений в таких домах несут обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества, в том числе по осуществлению текущего и капитального ремонтов многоквартирных домов. В связи с высокой стоимостью капитального ремонта необходимо с учетом степени износа домов оказание государственной поддержки для его проведения с привлечением средств собственников помещений в многоквартирных домах.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами, направленных на обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирных домах, на территории Республики Дагестан должны быть созданы условия для управления многоквартирными домами.
Независимо от формы собственности жилищного фонда в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах должны выбрать один из следующих способов управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
По сведениям, представленным органами местного самоуправления, в Республике Дагестан более 5519 многоквартирных домов, в которых должен быть выбран способ управления. Общая площадь многоквартирных домов на территории Республики Дагестан составляет более 8913 тыс. квадратных метров.
На 1 января 2012 года в 91,2 процента от общего количества многоквартирных домов выбран способ управления, в том числе в 5 процентах - непосредственный способ управления, в 26,5 процента - управление товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, в 59,7 процента - управление управляющей организацией.
Наиболее значимыми препятствиями при выборе способа управления многоквартирными домами являются:
неудовлетворительное техническое состояние многоквартирных домов в связи с их многолетним "недоремонтом";
отсутствие у населения необходимой подготовки по вопросам управления многоквартирными домами, а также недостаточная организационно-пропагандистская и информационно-методическая работа органов государственной власти и органов местного самоуправления с населением. В настоящее время у граждан-собственников в большей степени сохраняется сознание потребителя, чем собственника общего имущества многоквартирного дома;
отсутствие необходимого количества специалистов в области профессионального управления многоквартирными домами;
недостаточное количество управляющих организаций и, как следствие, отсутствие конкурентной среды в данном секторе экономики.
По данным, представленным органами местного самоуправления, в Республике Дагестан на рынке услуг по управлению многоквартирными домами действуют 89 управляющих организаций. В 28 муниципальных районах управляющие организации отсутствуют. Это связано с низкой предпринимательской активностью и недостаточной информационной базой о развитии предпринимательства в данной сфере, а также с недостатком специалистов-профессионалов в отрасли управления многоквартирными домами.
Процесс создания товариществ собственников жилья и развития их деятельности также идет недостаточными темпами из-за ряда причин, среди которых основной выступает отсутствие профессиональных кадров председателей и бухгалтеров товариществ собственников жилья.
Масштабность и глубина проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства, обозначившихся в процессе осуществления мероприятий по выбору способа управления многоквартирными домами, потребовали организации более эффективного взаимодействия всех участников жилищных отношений в решении вопросов реформирования жилищно-коммунального хозяйства на территории Республики Дагестан.