Арендное жилье является одним из сегментов формирующегося современного рынка жилья. Арендное жилье предоставляется в доходных многоквартирных жилых домах, специально построенных для целей сдачи в длительную аренду. Арендное жилье - тип жилья, распространенный в дореволюционной России и в современных развитых экономиках зарубежных стран. По соотношению доли недвижимости, находящейся в собственности и аренде, практически все страны имеют близкие показатели: доля арендного жилья, как правило, составляет 30-50 процентов.
В России развитие этого сегмента тормозят демпинг со стороны частных арендодателей, неочевидная экономика доходного жилья и культура населения, сформированная советским строем, когда каждому обещали жилье в собственность. Ситуацию осложняет слишком большой срок окупаемости такого жилья, что не привлекательно для инвесторов.
По прогнозам Министерства регионального развития Российской Федерации, к 2020 году доля доходных домов в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья должна составить не менее 20 процентов. Основной рынок арендного жилищного фонда коммерческого использования формируют крупные города и индустриальные центры.
Необходимость формирования легального конкурентоспособного рынка арендного жилья в Республике Дагестан обусловлена следующими факторами:
значительная часть населения не имеет возможности приобрести жилье в собственность, однако способна арендовать благоустроенное и комфортное жилье;
современная экономическая модель стимулирует высокую мобильность населения;
развитие экономики предполагает постоянный приток трудовой миграции в города из сельской местности Республики Дагестан;
создание конкуренции в предоставлении услуг в секторе арендного жилья, что в дальнейшем обеспечит снижение платы за аренду, так как сложившийся "серый рынок" арендного жилья в значительной степени не соответствует потребностям государства, бизнеса и населения.
К основным факторам, сдерживающим развитие рынка арендного жилья на территории Республики Дагестан, относятся:
длительный срок окупаемости инвестиций при реализации проектов строительства арендного жилья по причинам, обусловленным высокой стоимостью земельного участка под строительство, значительными затратами на подключение к инженерной инфраструктуре;
высокая стоимость земельного участка под строительство;
высокая стоимость строительства инженерной инфраструктуры;
высокая стоимость объекта жилищного строительства при использовании традиционных технологий проектирования и строительства;
высокая стоимость заемных средств;
низкая эффективность инвестиций, определяемая отношением высоких затрат, связанных со строительством, и низкой расчетной величины арендных платежей, обусловленных платежеспособностью населения;
отсутствие структурированной информации о реальных возможностях и потребностях населения в улучшении жилищных условий.
В секторе арендного жилья может предоставляться жилье молодым специалистам, молодым семьям, работникам бюджетной сферы, военнослужащим, гражданам, работающим "вахтовым" способом. Создание сектора арендного жилья поддерживается государственными региональными, муниципальными органами власти, крупными работодателями, привлекающими высококвалифицированную рабочую силу из других регионов.
Создание сектора арендного жилья в муниципальных образованиях Республики Дагестан позволит улучшить жилищные условия граждан. В настоящее время в городских округах на рынках найма жилья сложились достаточно высокие цены: месячная цена найма однокомнатной квартиры составляет 7-11 тыс. рублей, двухкомнатной - 12-15 тыс. рублей, трехкомнатной - 14-20 тыс. рублей. В результате наем жилья малодоступен для жителей не только с низким, но и со средним уровнем дохода.
Несмотря на высокие цены найма и спрос населения на наемное жилье, крупным инвесторам этот рынок пока не интересен, так как продажа построенного жилья обеспечивает быстрый оборот вложенных средств - в течение 1-2 лет. Срок окупаемости вложений в строительство и эксплуатацию арендного дома, используемого для получения прибыли от передачи жилых помещений в аренду, как правило, превышает 10 лет, что препятствует возрождению института доходных домов, находящихся в частной собственности.
Основной целью Подпрограммы в части создания арендного жилищного фонда коммерческого использования (далее - Арендный фонд) является создание условий для его развития путем реализации механизмов поддержки и развития жилищного строительства для целей коммерческого найма и стимулирования спроса на такое жилье.
Для достижения указанной цели предусматривается решить следующие задачи:
определение потребности в Арендном фонде со стороны граждан и крупных работодателей на территории Республики Дагестан;
создание условий, в том числе законодательных, для развития сектора Арендного фонда, в том числе по повышению доступности Арендного фонда для отдельных категорий граждан (в виде субсидий, дотаций и т.п.).
В рамках мероприятий подготовительного периода планируется проведение исследования потребности в Арендном фонде на территории Республики Дагестан в целях определения количественной, качественной и территориальной структуры текущего и потенциального спроса на арендное жилье. Исследование будет охватывать все муниципальные образования Республики Дагестан. Особое внимание будет уделено предприятиям, действующим на территории субъекта, а также отдельным группам граждан, не имеющих возможность приобрести жилье в собственность.
Спрос на арендное жилье в крупных городах Республики Дагестан, по предварительным прогнозам, составляет 245 тыс. кв. метров.
Участниками программы строительства арендного жилья могут стать семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и высококвалифицированные специалисты крупных иностранных и отечественных компаний. При этом коммерческое арендное жилье должно находиться в сегменте жилья экономического класса, отвечающего требованиям экологичности и энергоэффективности.
В целях своевременного удовлетворения спроса на Арендный фонд и его динамики необходимо разработать механизм постоянного мониторинга такого спроса, определить порядок подачи заявок, технологию анализа и учета таких заявок, ценовые параметры найма жилья.
В рамках мониторинга решается задача определения основных проблем, препятствующих развитию рынка жилья коммерческого найма на территории Республики Дагестан и требующих законодательного решения, в том числе на федеральном уровне, и/или государственной поддержки.