1. Политика изменения структуры жилищного строительства по источникам инвестирования, структуры жилищного фонда по формам собственности, рассчитанная на значительное увеличение доли квартир или жилых домов, находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц, требует строительства по конструктивно - технологическим системам.
Существующая структура жилищного строительства характеризуется высокой долей использования сборного железобетона. В последние годы из всего объема вводимого в республике жилья около половины возводится из этого материала. В результате в общей структуре жилищного фонда дома из сборного железобетона стали составлять около 30 процентов, а в городах более 40 процентов.
Одной из главных причин ориентации на сборный железобетон и, в частности, на индустриальное крупнопанельное домостроение, как основной вид жилищного строительства, в течение последних лет явилось ощутимое несоответствие фактических затрат относительно внутренней шкалы цен на основные строительные материалы, изделия, предметы домоустройства, оборудование, строительные механизмы (металл, цемент, керамзит, сантехоборудование, лифты, краны, панелевозы и др.).
В результате осуществления экономической реформы и значительного повышения цен на металл, цемент, кирпич, лифты и другие материалы и изделия и постепенного их приближения к мировым стала увеличиваться себестоимость жилых домов, и в настоящее время крупнопанельные дома и дома из традиционного полнотелого керамического кирпича стали наиболее дорогими.
2. Основными направлениями структурных изменений в архитектуре и градостроительстве, позволяющими преобразовать жилище в социально и экономически эффективную сферу, в ближайшее время должны стать:
переход от сборного железобетона как базового строительного материала для жилищного строительства к местным строительным материалам (эффективный кирпич, мелкие блоки из местных материалов, природные эффективные утеплители, изделия из отходов деревообработки, безавтоклавные ячеистые бетоны и другие), что позволит значительно, в сравнении с железобетоном, снизить стоимость жилищного строительства;
переход на преимущественно малоэтажное строительство домов с приусадебными участками, с сохранением многоэтажного жилищного строительства только для оборудованных инженерной инфраструктурой зон крупных городов;
переход от унифицированного микрорайона к специфическим для различных зон города типам жилых образований с соразмерными человеку пространством двора, пешеходной улицы, бульвара, сквера, площади;
переход от единого усредненного по всем параметрам жилого фонда к разделению на социальное жилье с нормативно гарантируемым уровнем комфорта и ненормированное коммерческое жилье с учетом конкретного заказа.
Строительство социального жилища необходимо вести с учетом действующей базы домостроения, обеспечив преимущественное строительство домов социального фонда до 5-9 этажей, что позволит несколько уменьшить стоимость жилищного строительства и предоставлять жилье большему числу граждан по социальной норме.
Важной проблемой является капитальный ремонт домов первых массовых серий, которые составляют пятую часть всего жилищного фонда. Дополнительным резервом получения значительного объема жилой площади на инженерно подготовленных территориях является уплотнение существующих районов и микрорайонов.
3. Основным направлением политики градостроительства и землепользования должно стать обеспечение возможности беспрепятственного получения гражданами земельных участков для жилищного строительства в соответствии с законодательством.
Это предполагает размещение малоэтажного жилищного строительства с предоставлением порядка 150-200 квадратных метров земли на одного жителя города, поселка и 0,15 и более гектаров на семью в сельских поселениях.
В качестве документа, предоставляющего права на получение земельного участка для жилищного строительства, необходимо ввести "земельный ордер", разрабатываемый по единой форме, устанавливаемой Правительством республики, и предоставляемый населению местной администрацией.
При этом право на получение земельного ордера должно предоставляться гражданам в порядке, учитывающем:
отказ очередника на улучшение жилищных условий путем получения жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;
обеспеченность жилым помещением семьи;
проживание семьи в коммунальной квартире;
льготы на улучшение жилищных условий, установленных законодательством;
отсутствие у семьи другого земельного участка для жилищного строительства;
наличие других оснований для получения земельного участка в зависимости от местных условий.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и получившие земельный участок для жилищного строительства, имеют право использовать эту недвижимость, а также занимаемую квартиру (после ее приватизации) в качестве начального капитала для улучшения своих жилищных условий, в том числе возможность закладывать их целиком или по частям, сдавать в аренду либо использовать для коммерческих целей, если при этом не нарушаются охраняемые законом права других физических или юридических лиц.
Государственная жилищная, градостроительная и земельная политика должны обеспечить возможность размещения в городах с населением от 100 до 500 тысяч человек до половины малоэтажного жилищного строительства от общего объема вводов жилья, а во всех малых и средних городах, поселках городского типа и сельских населенных пунктах практически весь объем ввода жилья. В крупных городах доля малоэтажного жилищного строительства на первом этапе может составлять 15-20 процентов в связи с возможностью использования существующей базы домостроения на период до ее полной амортизации и перепрофилирования.