1. Законодатель установил особые требования к форме договора аренды здания и сооружения. В соответствии с п.1 коммент. ст. независимо от срока действия и участников договор аренды здания и сооружения должен быть императивно заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами, письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, пусть даже и позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем правиле п.1 ст.609 ГК. В то же время ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения.
Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора (см. постановление Президиума ВАС от 19 июля 2011 г. N 1756/11).
2. Пункт 2 коммент. ст. определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п.2 ст.609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (ст.51 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.
Во-первых, не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п.8 Письма ВАС N 59).
Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п.10 Письма ВАС N 59).
В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п.11 Письма ВАС N 59).
В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п.9, 12 Письма ВАС N 59).
В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК признан равным году (п.3 Письма ВАС N 66).
В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п.19 Письма ВАС N 66).
В-седьмых, предварительный договор о заключении договора, подлежащего государственной регистрации, не требует государственной регистрации (п.3 Обзора законодательства и судебной практики ВС за третий квартал 2010 г. (ВВС. 2011. N 4); постановление Президиума ВАС от 25 сентября 2012 г. N 6616/12).
3. Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным для третьих лиц (см. также п.3 ст.433 ГК). Для самих сторон, напротив, незарегистрированный договор аренды недвижимости создает обязательства, пользующиеся судебной защитой, уже с момента подписания. В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по такому договору, не могут противопоставляться не знавшим об аренде третьим лицам (п.14 постановления Пленума ВАС N 73; п.3 информационного письма Президиума ВАС от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Указанное правило действует и для договоров аренды, заключенных на срок не менее одного года 2 и 3 марта 2013 г., при применении ч.8 ст.2 Федерального закона от 30 марта 2012 г. N 302-ФЗ (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений ст.3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ) (п.27 постановления Пленума ВАС N 73). Это разъяснение ВАС актуально, поскольку снижает негативные последствия технической погрешности законодателя при введении в 2012 г. новых норм в ГК в части государственной регистрации аренды.
Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.2 ст.165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.
В то же время условие договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации, ничтожно (п.5 Письма N 59).
4. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (п.9 постановления Пленума ВАС N 73).
Кроме того, ранее разъяснялось, что по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 коммент. ст. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п.7 постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").