1. Улучшения арендованной вещи - это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.
Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние - на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.
В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стены обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).
При этом следует подчеркнуть, что улучшения по смыслу коммент. ст. являются составными частями улучшаемой вещи, а не самостоятельными вещами. Так, по одному из дел суд указал, что стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного характера. Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены. В связи с этим на них не может быть зарегистрировано право собственности (постановление Президиума ВАС от 28 мая 2013 г. N 17085/12).
2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п.1 коммент. ст.), неотделимые - передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.
Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст.662 ГК) или договором аренды (п.3 коммент. ст., который, по нашему мнению, содержит диспозитивную норму). Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом. Если же договор аренды в принципе не заключался, то у собственника, который не оплатил улучшения имущества, произведенные с его фактического разрешения, возникает неосновательное обогащение (постановление Президиума ВАС РФ от 17 июля 2007 г. N 3056/07).
Арендатор не вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в отношении стоимости неотделимых улучшений имущества до момента ее определения (постановление Президиума ВАС РФ от 22 сентября 1998 г. N 2405/98).
3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя-балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл.25 НК).