1. Коммент. ст. посвящена определению правового статуса арендодателя - одной из сторон договора аренды. По общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться (ст.209 ГК). Недаром в дореволюционном законодательстве арендодатель назывался "хозяином", чем подчеркивалось его наиболее полное право на вещь. Положение о том, что именно собственник по общему правилу может выступать в качестве арендодателя, распространяется как на физических лиц, так и на организации, причем как коммерческие, так и некоммерческие, а также на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования.
В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п.1 ст.607 ГК или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Например, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжаться этим имуществом в форме сдачи в аренду (п.40-41 постановления ВС и ВАС N 6/8), хотя в принципе с согласия субъекта указанного ограниченного вещного права собственник может это сделать (постановление Президиума ВАС от 28 июня 2005 г. N 2494/05).
Кроме того, существует ряд общих ограничений: сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности (см. коммент. к ст.48-49 ГК). Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей (см. коммент. к ст.23 ГК). В то же время Верховный Суд РФ, руководствуясь, по всей видимости, соображениями целесообразности, разъяснил, что если не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, то содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (п.2 постановления Пленума ВС от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве").
2. Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей. В частности, такое полномочие может основываться на договоре (например, договоре комиссии, доверительного управления) либо непосредственно на законе (так, родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных недееспособными, приобретают право сдавать в аренду имущество подопечных при условии получения на это предварительного согласия органов опеки и попечительства). Следует подчеркнуть, что при представительстве в его классическом смысле (в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала) в качестве арендодателя выступает сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.
Наиболее распространена передача функций арендодателя от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного и муниципального имущества.
Управление федеральной собственностью, в том числе через определение органов, уполномоченных сдавать имущество в аренду, осуществляет Правительство РФ (ст.114 Конституции РФ). По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные управления (см. постановление Правительства РФ от 5 мая 2008 г. N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" // СЗ РФ. 2008. N 23. Ст.2721). Аналогичный порядок определения уполномоченных органов, как правило, установлен в отношении государственной собственности субъектов РФ. Участие муниципальных образований в арендных правоотношениях осуществляется через органы местного самоуправления (ст.14, 34-37, 51 Закона об организации местного самоуправления).
Закон может определять другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей государственного и муниципального имущества (п.3 ст.125 ГК).
3. В качестве арендодателей государственного и муниципального имущества могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, унитарные предприятия, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст.113, 295-297, п.1 ст.617 ГК).
Предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника (п.2 ст.295 ГК, ст.18 Закона об унитарных предприятиях). Распоряжаться принадлежащим на праве хозяйственного ведения движимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду, указанные предприятия вправе самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом (ч.3 ст.18 Закона об унитарных предприятиях) или иными правовыми актами.
Казенные предприятия по определению основаны на праве оперативного управления и в силу этого подчинены более жестким ограничениям: они вправе сдавать в аренду всякое принадлежащее им имуществом только с согласия собственника (в лице Правительства РФ или уполномоченного им федерального органа исполнительной власти - для федеральных предприятий; уполномоченного органа государственной власти субъекта РФ - для предприятия субъекта РФ; уполномоченного органа местного самоуправления - для муниципального предприятия).
Уставом любого унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. Кроме того, имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника (ч.3 ст.18 Закона об унитарных предприятиях; п.10 постановления ВС и ВАС N 10/22). В условиях рыночной экономики подобный "дамоклов меч" ничтожности договоров аренды ввиду весьма трудноразличимого на практике противоречия уставным целям деятельности унитарных предприятий снижает доверие к ним как к арендодателям.
4. Учреждение может быть арендодателем при соблюдении ряда условий, установленных в ст.296-298 ГК и ряде норм других законов. Частное учреждение не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества (п.1 ст.298 ГК, ч.3 ст.9 Закона о некоммерческих организациях).
Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе сдавать в аренду особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальное находящееся на праве оперативного управления имуществом бюджетное учреждение вправе сдавать в аренду самостоятельно, если иное не предусмотрено Законом о некоммерческих организациях (ч.10 ст.9.2 Закона о некоммерческих организациях). При этом в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется (ч.6 ст.9.2 Закона о некоммерческих организациях).
Казенное учреждение может осуществлять приносящую доходы деятельность в соответствии со своими учредительными документами. Однако оно не вправе сдавать имущество в аренду без согласия собственника имущества (п.4 ст.298 ГК, п.3 и 5 ст.161 БК).
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальное закрепленное за ним имущество автономное учреждение вправе сдавать в аренду самостоятельно, если иное не установлено законом (ч.1 ст.3 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях").
5. Примером случаев, когда арендодателями выступают лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, является также сдача имущества в аренду субъектами права пожизненного наследуемого владения (на эту возможность указывает п.1 ст.617 ГК) или арендаторами (п.2 ст.615 ГК в контексте с коммент. ст.).
6. На практике встречаются ситуации, когда арендодателем выступил неуполномоченный субъект, т.е. не собственник и не лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В таких случаях применительно к сделкам до недавнего времени судами констатировалась их ничтожность, что представляется неправильным.
Является ли договор аренды будущей вещи недействительным? Нет, не является. ВАС совершенно обоснованно разъяснил, что арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки. Более того, применительно к коммент. ст. договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям коммент. ст. и не может быть признан недействительным по названному основанию (п.10 постановления Пленума ВАС N 73; постановления Президиума ВАС от 14 июля 2009 г. N 402/09, от 8 октября 2013 г. N 3589/13). Так, по одному из дел Верховный Суд РФ признал возможность заключения договора аренды, предполагающего отчуждение в будущем чужого имущества; сам факт отсутствия у арендодателя, обладавшего на момент заключения договора аренды с правом выкупа лишь правом постоянного пользования на вещь и не имевшего правомочия распоряжения, не порочит указанный договор; главное, чтобы право собственности имелось у арендодателя к моменту выкупа (определение Коллегии по экономическим спорам ВС от 31 марта 2016 г. N 303-ЭС15-13807).
Частным по отношению к заданному выше вопросу является второй вопрос: является ли арендодатель уполномоченным субъектом, если к моменту сдачи вещи в аренду он уже заключил в отношении нее другой договор аренды ("двойная аренда")? Да, является. При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст.398 ГК. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 постановления Пленума ВАС N 73).
Также следует подчеркнуть, что в силу презумпции законности владения в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не должны приниматься во внимание (п.12 постановления Пленума ВАС N 73).
7. У лица, осуществившего встречное предоставление за пользование вещью по договору с неуправомоченным лицом, неосновательного обогащения за счет собственника не возникает. В то же время полученная неуправомоченным арендодателем арендная плата будет являться его неосновательным обогащением (постановления Президиума ВАС от 13 октября 2009 г. N 9460/09 и от 30 января 2012 г. N 8024/01).
8. Если фигура арендодателя определена в коммент. ст., то отдельной правовой нормы об арендаторе в ГК не содержится. Видимо, это связано с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование.
Лишь в отдельных случаях арендатор должен быть специальным субъектом (так, арендатором жилых помещений - в целях отграничения от договора их найма - может быть только юридическое лицо, п.2 ст.671 ГК; арендатором предприятия - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, п.1 ст.656 ГК; арендатором земельных участков на территории инновационного центра "Сколково" - лицо, участвующее в реализации проекта "Сколково", ч.2 ст.3 Федерального закона от 28 сентября 2010 г. N 244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково") или, во всяком случае, выполнить требования, установленные законодательством. Например, договор аренды, заключенный юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признан судом недействительным, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении (ст.173 ГК).