1. Коммент. ст. определяет судьбу прав третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду, направлена на защиту этих прав и поэтому в части абз.1 и первого предложения абз.2 должна признаваться императивной. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, причем как вещных, так и обязательственных; отход от этого правила в договоре означал бы санкционирование явной недобросовестности.
Данная обязанность основана на том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. В ряде случаев арендатор, узнав о правах третьих лиц на имущество, не пошел бы на заключение договора аренды (например, если третьи лица имеют право пользования им в силу сервитута или в силу другого договора аренды). Следовательно, он вправе рассчитывать на то, что его предупредят о возможных "дефектах" передаваемого ему титула владения и (или) пользования имуществом.
2. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество дает арендатору, по общему правилу, право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (в дополнение к основаниям расторжения договора, упомянутым в ст.620 ГК).
Кроме того, арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (подп.2 п.2 ст.313 ГК). Вследствие этого к арендатору перейдет право кредитора по отношению к арендодателю (п.5 ст.313 ГК).
Правило второго предложения абз.2 коммент. ст. представляется диспозитивным и может быть изменено сторонами (например, установлен внесудебный порядок прекращения договора посредством одностороннего отказа или изменен объем и характер санкций), при условии, что правила договора не станут от этого несправедливыми (ст.428 ГК).