1. Абзац 1 коммент. ст. содержит диспозитивное правило об обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок (а при отсутствии такового - в разумный срок) и в том месте, где арендатор его получил (п.36 Письма ВАС N 66).
Диспозитивность нормы исчерпывается возможностью установить в договоре отличные от нее процедурные особенности возврата вещи, а также ее состояния (например, повышенный износ вещи - см. постановление Президиума ВАС от 26 июня 2012 г. N 2092/12) и не дает сторонам возможность исключить в принципе возврат вещи после прекращения договора, поскольку последнее противоречило бы срочной природе права аренды.
2. В абз.2-3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Арендная плата не взимается за период просрочки возврата имущества, связанной с уклонением арендодателя от его приемки после прекращения договора.
Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст.15, 393 ГК и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.
В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п.39 Письма ВАС N 66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).
Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.
В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором.
Порядок исполнения обязательства по возврату арендованной вещи определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК применению не подлежат (п.8 постановления Пленума ВАС от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").
Нормы абз.2 и 3 коммент. ст. являются диспозитивными и могут быть изменены договором (например, стороны устанавливают необходимость внесения за период просрочки не всего размера арендной платы, а лишь его половины; исключают неустойку или изменяют ее вид).
3. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п.17 Письма ВАС N 13; п.23 постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
Если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, коммент. ст. не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (постановление Президиума ВАС от 25 января 2011 г. N 10661/10).