1. Пункт 1 коммент. ст. регламентирует основания ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это вполне логично, учитывая, что арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения (см. коммент. к ст.211 ГК).
В то же время (хотя подтверждающей судебной практики пока нет) с учетом постановления Пленума ВАС от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" следует предположить принципиальную возможность установления иного правила в договорах аренды, обеими сторонами которых являются коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели. Представляется, что в таком случае стороны вполне могут сойтись на том, что арендатор не вправе предъявлять указанные в коммент. ст. требования, если арендодатель, действуя разумно и осмотрительно, не был осведомлен о скрытых изъянах в переданной в аренду вещи.
При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы разными способами по своему выбору. В коммент. ст. для этого указаны три возможности, хотя, как представляется, их может быть больше, учитывая диспозитивность нормы п.1 коммент. ст. и возможность ее изменения (дополнения) договором (например, установление неустойки за передачу дефектного предмета аренды).
Во-первых, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Во-вторых, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы (причем такое исправление недостатков арендатором не может считаться текущим ремонтом, который по общему правилу возлагается на арендатора, см. постановление Президиума ВАС от 17 декабря 2013 г. N 12528/13). В-третьих, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Во всех трех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом (п.1 коммент. ст.). Такая норма имеет целью, по-видимому, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.
В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако эта точка зрения не находит подтверждения в коммент. ст. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества (при условии, что договором аренды не установлен приоритет требования о досрочном расторжении договора и отсутствие в связи с этим права у арендодателя на замену имущества либо устранение его недостатков).
Отменить же полностью какие-либо санкции (в частности, за умышленное предоставление некачественного имущества) стороны своим договором не могут, поскольку это означало бы нарушение п.4 ст.401 ГК.
2. В п.2 коммент. ст. содержится исключение из общего правила п.1 коммент. ст. Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Эта норма представляется весьма актуальной, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и поэтому имеющие те или иные недостатки. Нельзя согласиться с утверждением, что в аренду в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе) (см. постановление Президиума ВАС от 26 июня 2012 г. N 2092/12).
В заключение отметим, что правило п.2 коммент. ст. с учетом его телеологического толкования представляется императивным в части недостатков, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, и диспозитивным относительно прочих явных недостатков.