1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при возникновении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.
В п.1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.
Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п.6 Письма ВАС N 66).
В соответствии со ст.190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п.4 Письма ВАС N 66).
2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды его срок не определен. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, коммент. ст. не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п.2 коммент. ст. обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры. Мотивы, которыми руководствуется сторона, направляя указанное уведомление, правового значения не имеют (постановление Президиума ВАС от 16 июня 2009 г. N 1064/09).
При отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами - ст.619 и 620 ГК (п.5 Письма ВАС N 66).
Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Причем право на подобное прекращение договора в любой момент не может быть исключено самим договором, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (п.3 постановления Пленума ВАС от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах").
Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность "трансформации" договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п.2 ст.621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п.11 Письма ВАС N 66). Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Но даже если арендатор не продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя и к моменту подачи заявления о государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства срок аренды истек, то оснований для отказа в указанной государственной регистрации, тем не менее, нет (п.24 постановления Пленума ВАС N 73).
В судебной практике рассматривался вопрос о возможности удовлетворения на основании п.2 коммент. ст. иска о взыскании задолженности по арендной плате за весь трехмесячный период после получения арендатором предупреждения о прекращении договора. Спустя две недели после получения предупреждения арендатор освободил помещение и, считая, что с момента прекращения пользования имуществом у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы, платежи до истечения трехмесячного срока не вносил. Суд поддержал эту позицию, указав, что возврат арендованного помещения и принятие его без оговорки о том, что договор сохраняет действие до момента истечения трехмесячного срока, предусмотренного п.2 коммент. ст., свидетельствуют о прекращении договора именно с момента возврата помещения (п.2 информационного письма Президиума ВАС от 25 ноября 2008 г. N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").
3. Пункт 3 коммент. ст. подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 или 20 до 49 лет (п.3 ст.72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п.1 ст.627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п.2 ст.615 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В силу ч.9 ст.17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном ч.1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ. Если законодательством РФ установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (ст.433 ГК) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах (п.4.1 постановления Пленума ВАС N 73).
Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества, прежде всего публичного, его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды - предмет, имеющий важное государственное значение.