Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный)
Комментарий к статье 4 Закона N 214-ФЗ
1. До первого апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ) застройщики использовали в правоотношениях с участниками долевого строительства различные юридические конструкции, такие как: договор подряда, договор купли-продажи, договор простого товарищества, договор соинвестирования и т.д.
Заключение застройщиками непоименованных в Гражданском кодексе РФ договоров считалось с точки зрения гражданского права корректным в связи с действием принципа "свободы договора".
________________
См. статью 421 Гражданского кодекса РФ
С первого апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ) законодатель ввел в действие специальную модель договора, не предусмотренную в Гражданском кодексе РФ. Эта модель регулирует правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости в целях приобретения участником долевого строительства в последующем права собственности на построенный объект недвижимости.
В качестве застройщика договор участия в долевом строительстве по смыслу Закона N 214-ФЗ может заключать любое юридическое лицо.
________________
Со стороны участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может заключать дееспособный гражданин России, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Законом N 214-ФЗ не предусмотрено ограничений на заключение договора участия в долевом строительстве с иностранными юридическими лицами на стороне застройщика, равно как и на стороне участника долевого строительства. Соответственно, подлежит применению общее правило.
________________
См. пункт 1 ст.2 Гражданского кодекса РФ
Как это требуется по Закону N 214-ФЗ, чтобы получить статус застройщика, иностранное юридическое лицо должно обладать правом собственности, аренды (субаренды) или правом безвозмездного срочного пользования на застраиваемый земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию. Разумеется, для выполнения этих условий потребуется открыть филиал для осуществления на территории России законной инвестиционно-строительной деятельности.
________________
По действующему законодательству право аренды земельного участка может получить только иностранный гражданин. Иностранные юридические лица не могут иметь на праве аренды земельные участки за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
________________
См. пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса РФ
См. статью 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
Вместе с тем, иностранные граждане и юридические лица могут иметь земельные участки в собственности. Исключением из этого правила являются земли, расположенные на приграничных территориях России
, а также земли сельскохозяйственного назначения.
________________
См. пункт 5 статьи 28, пункт 5 статьи 35, а также пункт 9 статьи 36 Земельного кодекса РФ
См. пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ, а также Указ Президента РФ от 9 января 2011 года N 26
См. статью 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ
Ограничений на получение разрешения на строительство иностранными лицами в градостроительном законодательстве нет. Такие лица вправе получать разрешение на строительство при наличии законного землеотвода и иных условий, необходимых для получения разрешения на строительство на территории России.
________________
См. статью 51 Градостроительного кодекса РФ
Иностранные юридические лица также вправе заключать договоры участия в долевом строительстве на стороне участника долевого строительства, так как государство гарантирует иностранным инвесторам осуществление инвестиций в России в любых формах, не запрещенных законом.
________________