Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный)
Комментарий к статье 3 Закона N 214-ФЗ
1. Текущая редакция части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ действует с 12.07.2012. В комментируемой правовой норме законодатель определил условия, необходимые для возникновения у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
________________
До привлечения денежных средств от долевых инвесторов застройщик обязан:
- приобрести право собственности или аренды (субаренды), либо право безвозмездного срочного пользования на основании договора с Фондом РЖС на земельный участок, на котором планируется строительство объекта недвижимости;
- получить разрешение на строительство на планируемый к строительству объект недвижимости;
- опубликовать, разместить и/или представить проектную декларацию, если застройщик при продаже квартир в новостройке использует рекламу.
Это правило распространяется, прежде всего, на привлечение денежных средств от участников долевого строительства - физических лиц. На юридических лиц (инвесторов) это правило по общему правилу не распространяется за исключением случая, когда застройщик и такой инвестор добровольно решили заключить договор участия в долевом строительстве в рамках сферы действия Закона N 214-ФЗ.
________________
См. пункт 3 ст.1 Закона N 214-ФЗ
Если между застройщиком и юридическим лицом (инвестором) заключен инвестиционный контракт вне сферы действия Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе получать от такого инвестора инвестиции даже при отсутствии разрешения на строительство и прав на планируемый к застройке земельный участок, например, для финансирования выполнения проектных работ. Условия по оплате инвестиций в этом случае определяются положениями договора, а к таким правоотношениям применяется Федеральный закон N 39-ФЗ от 25.02.99.
Этот подход применяется в соответствии с Федеральным законом N 111-ФЗ от 18.07.2006, согласно которому законодатель вывел, начиная с 20 июля 2007 года из предмета регулирования Закона N 214-ФЗ правоотношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, не основанные на договорах участия в долевом строительстве.
________________
См. часть 3 статьи 1 закона N 214-ФЗ
Привлечение застройщиком денежных средств физических лиц в долевое строительство с нарушением комментируемой правовой нормы теперь влечет административную ответственность застройщика. Напомним, что с 21.06.2010 застройщик обязан платить административный штраф на сумму до одного миллиона рублей за каждый случай правонарушения. Это правило введено законодателем в целях прекращения практики привлечения долевых инвестиций застройщиками от граждан в обход комментируемого Закона N 214-ФЗ - без заключения договора участия в долевом строительстве.
________________
См. ст.14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ
До вступления в силу этой новеллы часто застройщик заключал с инвестором договор предварительной купли-продажи будущей недвижимости и продавал инвестору свой вексель. За счет полученных денег от инвестора за вексель застройщик осуществлял строительство. После ввода здания в эксплуатацию застройщик и инвестор заключали основной договор купли-продажи на квартиру, а вексель обменивался на деньги, которые повторно оплачивались инвестором по основному договору купли-продажи за квартиру.
Такого рода юридическая схема отношений влекла для инвестора высокие риски, так как фактически лишала его гарантий, предусмотренных Законом N 214-ФЗ. В случае недобросовестности застройщика, или в случае неэффективной реализации проекта, застройщик нес перед инвестором только ответственность за возврат займа - не более того. Проценты по займу обычно были минимальны. Доказать же инвесторам убытки за нарушение условий предварительного договора купли-продажи, по которому средства не оплачивались было довольно сложно.
Чтобы дополнительно защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков законодатель, по сути, решил "припугнуть" застройщиков высокими административными штрафами.
Однако, этот подход не согласуется с доктриной гражданского права, согласно которой, за нарушения правовых норм гражданского права виновник обязан нести гражданско-правовую ответственность в виде убытков, неустойки и т.д., а не оплачивать административные штрафы.
Кроме того, в случае взимания административных штрафов, они поступают не в собственность долевых инвесторов, а в государственный бюджет. То есть, речь идет об изъятии крупных средств государством у недобросовестных застройщиков, которые такие застройщики получили от инвесторов. При заведомо недобросовестном поведении застройщика такая мера не защищает интересы долевого инвестора, а наоборот, противоречит им. Оплата административных штрафов ухудшает финансовое положение застройщика, с которым инвестор находится в правоотношениях. Очевидно, что это влечет для долевых инвесторов дополнительные риски, связанные с финансовыми проблемами недобросовестных застройщиков и неспособностью их завершить строительство в срок из-за недостатка средств.
Тем не менее, после введения высоких административных штрафов многие застройщики под угрозой новых административных рисков перешли на заключение с инвесторами договоров участия в долевом строительстве. То есть, следует признать, что законодатель в целом добился своих целей. Однако, подчеркнем, что административные штрафы не применяются в случае привлечения долевых инвестиций застройщиком путем создания жилищных кооперативов или выпуска жилищных сертификатов. То есть, имеются обходные пути долевого финансирования строительства.
Теперь, давайте чуть более подробно рассмотрим те условия, при которых застройщик вправе привлекать долевые инвестиции граждан.
Если у этого лица нет прав на планируемый к застройке земельный участок, указанных в комментируемой правовой норме Закона N 214-ФЗ, то такое лицо не считается застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ. Соответственно, оно не обладает право привлекать денежные средства от инвесторов в долевое строительство.
________________
Напомним, что наличие права собственности или права аренды (субаренды) на земельный участок фиксируется в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
является достаточным подтверждением наличия соответствующего права застройщика на конкретную дату.