N п/п | Критерий | Уровень кредитоспособности | |||
высокий (ВВВ- и выше) | достаточный (ВВ+ или ВВ) | удовлетворительный (ВВ- или В+) | слабый (от В до С-) | ||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
1. | Финансовое положение | ||||
1.1. | Рыночные условия | Спрос и предложение по типу проекта и его месторасположению находятся в равновесии. Количество конкурирующих объектов недвижимости, появляющихся на рынке, равно или меньше прогнозируемого спроса | Спрос и предложение по типу проекта и месторасположению в настоящее время находятся в равновесии. Количество конкурирующих объектов недвижимости, появляющихся на рынке, примерно равно прогнозируемому спросу | Рыночные условия находятся в относительном равновесии. Конкурирующие объекты недвижимости появляются на рынке, а другие находятся на стадиях планирования. Конструкция и возможности проекта не являются самыми лучшими по сравнению с новыми проектами | Рыночные условия являются слабыми. Непонятно, когда условия улучшатся и вернутся в состояние равновесия. Проект теряет арендаторов по окончании сроков договоров аренды. Новые условия договоров аренды являются менее привлекательными по сравнению с текущими |
1.2. | Финансовые коэффициенты и уровень авансирования | Доходы по проекту финансирования объекта недвижимости в значительной степени превышают платежи по погашению и обслуживанию долга (далее - покрытие обслуживания долга) (не относится к стадии строительства), а отношение суммы кредита к оценочной стоимости рассчитывается с учетом типа объекта недвижимости. Если существует вторичный рынок, операция отвечает рыночным стандартам | Покрытие обслуживания долга и отношение суммы кредита к оценочной стоимости являются удовлетворительными. Если существует вторичный рынок, операция отвечает рыночным стандартам | Покрытие обслуживания долга объекта недвижимости ухудшилось и стоимость недвижимости упала, увеличив тем самым отношение суммы кредита к оценочной стоимости | Покрытие обслуживания долга объекта недвижимости значительно ухудшилось и отношение суммы кредита к оценочной стоимости значительно выше стандартов получения новых кредитов |
1.3. | Стресс-анализ | Ресурсы объекта недвижимости, механизмы на случай чрезвычайных ситуаций и структура обязательств позволяют выполнять финансовые обязательства в условиях сильного экономического стресса | Состояние объекта недвижимости позволяет выполнять финансовые обязательства при финансовых проблемах. Объект недвижимости может подвергнуться дефолту только в условиях сильного экономического стресса | Во время экономического спада может упасть доходность объекта недвижимости, что ограничит возможности финансирования капитальных инвестиций и значительно увеличит риск дефолта | Значительные финансовые проблемы; по объекту недвижимости будет объявлен дефолт, если условия не улучшатся в ближайшем будущем |
1.4. | Предсказуемость денежных потоков | ||||
1.4.1. | Для завершенного и стабильного объекта недвижимости | Долгосрочные договора аренды недвижимости заключены с кредитоспособными арендаторами, их сроки сильно разнесены. Объект недвижимости имеет опыт сохранения арендаторов после окончания договоров аренды. Низкий уровень незанятых помещений. Расходы предсказуемы (содержание, договор страхования, обеспечение безопасности, налоги на недвижимость) | Большинство договоров - долгосрочные с арендаторами различной кредитоспособности. Объект недвижимости подвержен обычному уровню текучести арендаторов после завершения договоров аренды. Низкий уровень незанятых помещений. Расходы предсказуемы | Большинство договоров - среднесрочные с арендаторами различной кредитоспособности. Умеренная текучесть арендаторов после завершения договоров аренды. Умеренный уровень незанятых помещений. Расходы относительно предсказуемы, но варьируются по отношению к доходности | Договора аренды заключены на различные сроки с арендаторами различной кредитоспособности. Очень высокая текучесть арендаторов после завершения договоров аренды. Высокий уровень незанятых помещений. Значительные траты на подготовку мест для новых арендаторов |
1.4.2. | Для завершенного объекта недвижимости с волатильными ценовыми характеристиками | Активность на рынке аренды недвижимости отвечает прогнозам или превышает их. Денежные потоки по проекту должны стабилизироваться в ближайшем будущем | Активность на рынке аренды недвижимости отвечает прогнозам или превышает их. Денежные потоки по проекту должны стабилизироваться в ближайшем будущем | Сдача в аренду большей частью находится в рамках прогнозов, однако стабилизации денежных потоков не ожидается в течение некоторого времени | Активность на рынке аренды недвижимости не удовлетворяет ожиданиям. Несмотря на достижение прогнозируемых уровней занятости помещений, денежные потоки очень ограничены вследствие низкого уровня доходности |
1.4.3. | Для этапа строительства | Объект недвижимости предварительно полностью сдан на весь срок кредита или продан арендатору (при наличии в договоре права выкупа недвижимости) или покупателю с инвестиционным рейтингом или кредитор с инвестиционным рейтингом обязался предоставить банку замещающее финансирование | Объект недвижимости предварительно полностью сдан или продан кредитоспособному арендатору или покупателю, или кредитор с инвестиционным рейтингом обязался предоставить банку долгосрочное финансирование | Активность на рынке аренды недвижимости находится в рамках прогнозов, однако объект не может быть предварительно сдан в аренду и нет возможности замещающего финансирования. Банк может являться долгосрочным кредитором | Качество объекта недвижимости ухудшается вследствие перерасхода средств, ухудшения рыночных условий, отмены договоров арендаторами или прочих факторов. Может существовать спор со стороной, предоставляющей долгосрочное финансирование |
2. | Характеристики активов | ||||
2.1. | Место- | Объект недвижимости находится в очень хорошем месте, которое удобно для предоставления услуг, нужных арендаторам | Объект недвижимости находится в хорошем месте, которое удобно для предоставления услуг, нужных арендаторам | Месторасположение объекта недвижимости не имеет конкурентного преимущества | Проблемы с месторасположением объекта отягощены спецификой конструкции проекта |
2.2. | Конструкция и условия | Объект недвижимости привлекателен благодаря своей конструкции, конфигурации и эксплуатационным расходам и очень конкурентоспособен по сравнению с новыми объектами недвижимости | Удовлетворительные конструкция, конфигурация и эксплуатационные расходы. Конструкция и возможности объекта конкурентоспособны по сравнению с новыми объектами | Объект недвижимости адекватен в плане его конфигурации, конструкции и эксплуатационных расходов | Существуют слабые места в конфигурации, конструкции и эксплуатационных расходах объекта недвижимости |
2.3. | Объект недвижимости находится на стадии строительства | Консервативный бюджет строительства с ограниченными техническими рисками. | Консервативный бюджет строительства с ограниченными техническими рисками. | Адекватный бюджет строительства. Квалифицированные подрядчики | Проект превысил прогнозируемый бюджет или нереалистичен с учетом его технических рисков. Низкий уровень квалификации подрядчиков |
3. | Состояние спонсора/ | ||||
3.1. | Финансовые возможности и желание поддержать объект недвижимости | Спонсор/девелопер сделал значительный денежный взнос на строительство или приобретение объекта недвижимости. Спонсор/девелопер располагает значительными ресурсами и ограниченными прямыми или условными обязательствами. Объекты недвижимости спонсора/ девелопера диверсифицированы по географии и типу | Спонсор/девелопер сделал денежный взнос на строительство или приобретение объекта недвижимости. Финансовое состояние спонсора/ девелопера позволяет ему поддерживать объект недвижимости и в случае проблем с денежными потоками. Объекты недвижимости спонсора/ девелопера расположены в различных регионах | Взнос спонсора/ девелопера может быть несущественным или делаться в неденежной форме. Среднее или хуже среднего финансовое состояние спонсора/ девелопера | Спонсор/девелопер не имеет возможности или желания поддерживать проект |
3.2. | Репутация и опыт работы с аналогичными объектами | Опытный менеджмент и высокое качество спонсора. Хорошая репутация и значительный успешный опыт работы с аналогичными объектами недвижимости | Надлежащий уровень менеджмента и качества спонсора. Спонсор или менеджмент имеют успешный опыт работы с аналогичными объектами недвижимости | Среднее качество менеджмента и спонсора. Опыт менеджмента или спонсора не вызывает серьезных сомнений в отношении эффективности управления объектами недвижимости | Неэффективный менеджмент и низкое качество спонсора. Менеджмент и спонсор не имеют опыта управления объектами недвижимости |
3.3. | Взаимоотношения с игроками на рынке недвижимости | Хорошие взаимоотношения с основными игроками, такими как агенты по передаче объектов недвижимого имущества в аренду | Налаженные взаимоотношения с основными игроками, такими как агенты по передаче объектов недвижимого имущества в аренду | Адекватные взаимоотношения с агентами по сдаче в аренду и прочими сторонами, предоставляющими значимые услуги в области недвижимости | Плохие взаимоотношения с агентами по сдаче в аренду и (или) прочими сторонами, предоставляющими значимые услуги в области недвижимости |
4. | Обеспечение | ||||
4.1. | Характер обеспечения | Первое приоритетное обеспечение | Первое приоритетное обеспечение | Первое приоритетное обеспечение | Обеспечение не является первым по приоритетности, что ограничивает возможность кредитора вступить во владение объектом недвижимости в случае неисполнения обязательств заемщиком |
4.2. | Уступка арендной платы (для проектов, сдающихся в аренду долгосрочным арендаторам) | Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например текущей арендной платы, и копий договоров аренды | Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например текущей арендной платы, и копий договоров аренды | Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например текущей арендной платы, и копий договоров аренды | Кредитор не имеет права на арендную плату и не располагает информацией, необходимой для уведомления арендаторов |
4.3. | Условия страхового покрытия | Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору | Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору | Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору | Условия страхового договора обеспечивают страховое покрытие по договору ниже стандартного уровня |