1. В комментируемой статье изложены основные положения о закладной.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
- право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Именная ценная бумага принадлежит названному в ценной бумаге лицу. Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав). Передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных п.2 ст.146 ГК РФ. Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом. Сделка купли-продажи закладной не является сделкой с недвижимым имуществом.
2. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора.
Однако закладная может быть признана судом не удостоверяющей соответствующих прав. Так, по одному из дел суд установил, что поскольку право собственности на квартиру прекратилось в связи с признанием недействительным договора купли-продажи, на основании которого данный объект недвижимости был приобретен, то и залог названной квартиры, удостоверенный выдачей спорной закладной, в соответствии со ст.42 Закона об ипотеке также прекратился. В этой связи закладная, приобретенная истцом у ответчика, не отвечает требованиям, предъявляемым ст.13 и 14 Закона об ипотеке, поскольку удостоверяет не совокупность прав кредитора и залогодержателя, а только право требования исполнения по денежному обязательству, в то время как право залога на имущество, обремененное ипотекой, является недействительным (прекращенным). Прекращение ипотеки по обстоятельствам, установленным по настоящему спору, свидетельствует об отпадении одного из закрепленных в закладной прав, что является юридическим дефектом в переданном праве и влечет его недействительность. При этом риски выявления таких обстоятельств лежат на лице, передающем право, при условии, что соответствующее требование было предъявлено ему в пределах сроков исковой давности с момента выявления подобного дефекта. Таким образом, учитывая, что переданная ответчиком истцу закладная не удостоверяет соответствующих прав, стоимость передачи которых была оплачена истцом в полном объеме, суд исходил из возникновения у ответчика ответственности за передачу недействительного права требования (см. постановление Федеральный арбитражный суд Московского округа от 10 февраля 2014 года по делу N А40-14261/2013).
3. Обязанным по закладной лицом является должник по обеспеченному ипотекой обязательству. В том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, обязанными по закладной являются оба лица.
4. В п.4 комментируемой статьи перечисляются случаи, когда составление и выдача закладной не допускаются. Соответственно и в договор об ипотеке нельзя включать условие о выдаче закладной. Если это все же произойдет, такое условие должно быть признано недействительным.
Приведенный перечень является исчерпывающим. Итак, составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
- предприятие как имущественный комплекс;
- право аренды имущества;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
5. Государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если это будет предусмотрено совместным решением бывшего и нового залогодержателя. После государственной регистрации ипотеки, которая должна осуществляться в соответствии с требованиями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию.
Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст.48 и 49 комментируемого Закона.
6. В соответствии с п.6 комментируемой статьи должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Так, например, при частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, должнику, залогодателю и законному владельцу предоставляется право заключить соглашение, которое может предусматривать изменение размера обеспечения, при котором размер требований увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее, а также изменение предмета ипотеки. Необходимо отметить, что данное соглашение также как и договор ипотеки должно быть нотариально удостоверено. Такая ситуация может возникнуть, в частности, при передаче в залог строящегося объекта (объекта незавершенного строительства). Окончательная цена объекта (квартиры) может подлежать пересмотру в зависимости от фактического количества квадратных метров в квартире после регистрации объекта в органах технической инвентаризации.
При заключении указанного соглашения в нем предусматривается:
1) либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;
2) либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.
Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются без взимания государственной пошлины.
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной, вместе с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. В случае, если осуществлялся депозитарный учет (хранение закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной, новая закладная должна содержать отметку о ее депозитарном учете с указанием наименования и места нахождения депозитария, в котором учитывались права на аннулированную закладную.
7. Закладная может быть передана в депозитарий для ее депозитарного учета. Депозитарный учет закладных осуществляется в депозитариях - профессиональных участниках рынка ценных бумаг, имеющих соответствующую лицензию. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета. В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, передача прав на закладную, а также совершение иных сделок с закладной может осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.
Депозитарной деятельностью признается оказание услуг по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав на ценные бумаги. Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий депозитарную деятельность, именуется депозитарием. Депозитарием может быть только юридическое лицо. Лицо, пользующееся услугами депозитария по хранению ценных бумаг и/или учету прав на ценные бумаги, именуется депонентом.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учете, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учет. Отметка о депозитарном учете в соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при ее составлении или владельцем закладной после ее выдачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. После того как сделана отметка о депозитарном учете закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для ее депозитарного учета. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.