1. В комментируемой статье регламентируется правовой режим ипотеки имущества, находящегося в общей собственности. В соответствии с п.2 ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
В соответствии с п.1 комментируемой статьи на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Таким образом, по общему правилу достаточно получения согласия, оформленного в простой письменной форме.
Приведем тот случай, когда законом как раз предусмотрен другой порядок. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Также необходимо учитывать, что в силу ст.69 комментируемого Закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Как разъяснено в п.13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (см. также постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А57-3121/2014 от 13 августа 2014 года).
При этом стоит также учитывать, что некоторое имущество, которое находится в общей собственности, не может быть передано в ипотеку. Так, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст.290 ГК РФ).
В соответствии со ст.255 ГК РФ залогодержатель вправе предъявить требование о выделе доли залогодателя в общем имуществе для обращения на нее взыскания. В случае невозможности выдела доли в натуре (когда объектом права является неделимая вещь) или при несогласии остальных участников долевой собственности с выделом залогодержатель вправе предъявить требование о продаже залогодателем своей доли остальным участникам общей собственности. Исходя из этого, по одному из дел суд удовлетворил требование о признании незаконным отказа в выдаче закладной, удостоверяющей права требования по ипотеке объекта недвижимости и по обеспеченному данной ипотекой кредитному договору, об обязании осуществить регистрацию, поскольку с учетом прекратившегося режима долевой собственности квартиры ипотека возникла и подлежала регистрации на объект в целом. Кредитный договор и договор купли-продажи доли в квартире содержат условие о залоге всей квартиры. Судом при этом отмечено, что регистрация обременения (залога) на долю в праве собственности на квартиру может привести к нарушению прав банка в случае обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку практическая возможность выдела доли равной 1/3 в праве собственности на двухкомнатную квартиру отсутствует. Тщательно проверив и оценив представленные сторонами доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что выдача закладной на всю квартиру, а не на долю в праве собственности, не может считаться нарушением требований закона об ипотеке. В связи с чем отказ регистрирующего органа по основанию, что представленная в его адрес закладная по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, является необоснованным (см. постановление ФАС Поволжского округа от 18 апреля 2012 года по делу N А55-16139/2011).
2. В соответствии с п.2 комментируемой статьи участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на долю в имуществе, находящемся в долевой собственности, при ее продаже применяются правила ГК РФ:
- о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам (ст.250 ГК РФ);
- об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме (ст.255 ГК РФ).
В соответствии со ст.250 ГК РФ право преимущественной покупки состоит в том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а с 1 марта 2015 года также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Правила обращение взыскания на долю в общем имуществе установлены ст.255 ГК РФ. Так, кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 года N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" указано, что согласно п.2 ст.290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в ст.75 комментируемого Закона, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.