1. В комментируемой статье регламентируется порядок обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя. При этом, как следует из комментируемой нормы, под дополнительными расходами залогодержателя понимаются расходы:
- на содержание заложенного имущества;
- охрану заложенного имущества;
- погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.
Так, в соответствии с комментируемой нормой в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обязан обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
В комментируемой статье ничего не говорится о каких-либо ограничениях указанных расходов. В то же время для залогодержателя нет необходимости чрезмерно завышать эти расходы, в том числе до суммы, превышающей стоимость заложенного имущества.
В данном случае можно привести следующий пример. Судебный пристав-исполнитель взыскал с должника в пользу взыскателя 10989013 рублей 08 копеек расходов по совершению исполнительных действий, связанных с охраной арестованного имущества. Полагая, что постановления судебного пристава-исполнителя о взыскании с должника расходов по совершению исполнительных действий приняты с нарушением действующего законодательства и нарушают права и законные интересы общества, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением. Оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь ст.307-308, 886, 896, 898, 906 ГК РФ, ст.86, 116, 117 ФЗ "Об исполнительном производстве", суды пришли к выводу о незаконности оспариваемых постановлений судебного пристава-исполнителя, поскольку расходы на совершение исполнительных действий должны быть возмещены взыскателю за счет средств федерального бюджета, а уже впоследствии взысканы управлением, являющимся поклажедателем в отношениях с обществом (ответственным хранителем), с должника (см. определение ВАС РФ от 25 июня 2012 года N ВАС-4891/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум ВАС Российской Федерации").
2. Стоит также отметить положительную практику заключения договоров об ипотеке, содержащих условия об уплате залогодателем определенной суммы, из которой и будут покрываться указанные выше расходы.