1. В комментируемой статье определен круг субъектов, которым принадлежит право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Так, в соответствии с п.1 комментируемой статьи ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. При этом перечень данного имущества перечислен в предыдущей статье.
Суть права собственности изложена в ст.209 ГК РФ. Согласно этой норме собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Стоит учитывать, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Однако участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
При ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом (ст.75 Закона).
Право хозяйственного ведения в соответствии со ст.294 ГК РФ может быть установлено только в отношении государственного или муниципального унитарного предприятия. Такое предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Собственник же имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество.
Также необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение (ст.69 Закона). Отдельные исключения из указанного правила содержатся в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Так, в соответствии с ч.7 ст.13 указанного закона застройщику предоставлено право передачи в залог объекта долевого строительства. Однако необходимо отметить, что застройщику на объект долевого строительства не принадлежит ни право собственности, ни право хозяйственного ведения.
Договор ипотеки, по которому залогодателем выступает не собственник или не лицо обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения, ничтожен, стороны по нему должны быть возвращены в положение, существовавшее до сделки, если закон не предусматривает иных последствий нарушения (ст.167, 168 ГК РФ). В рассматриваемом случае специальной нормой, направленной на защиту интересов залогодержателя и обеспечение стабильности экономических отношений, предусмотрены иные последствия ничтожности ипотеки, если сделка недействительна ввиду отсутствия у залогодателя прав на заложенное имущество. В соответствии с п.2 ст.354 ГК РФ и ст.42 комментируемого Закона в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.
Таким образом, законодательством предусмотрено, что и недействительный залог порождает у залогодержателя право обращения взыскания на заложенное имущество, если только собственник в установленном федеральным законом порядке, т.е. путем предъявления виндикационного иска, не изымет его у залогодателя. Говоря другими словами, ипотека в отношении имущества прекращается лишь в тех случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке (виндикация) на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо.
При предъявлении указанного иска разрешаются вопросы о том, каким образом имущество выбыло из владения собственника, имеются ли основания для применения последствий истечения срока исковой давности, если об этом заявлено ответчиком. Отсюда следует, что применительно к данной правовой ситуации ответчиком по виндикационному иску должен привлекаться не только не являющийся собственником залогодатель, но и залогодержатель, на случай, если у залогодателя отсутствует интерес в предъявлении возражений против иска и заявлении о пропуске исковой давности. На необходимость привлечения залогодержателя к участию в деле, по которому требования об изъятии заложенного имущества предъявлены к залогодателю, прямо указано в ст.33 комментируемого Закона.
Непосредственно из содержания закона также следует, что виндикационный иск в отношении заложенного имущества должен предъявляться, в отступление от общего правила, даже в том случае, когда владение залогодателем не осуществляется и фактически перешло от него к собственнику в результате злонамеренного соглашения этих лиц с целью причинения ущерба залогодержателю. Иначе не может быть достигнута основная цель, преследуемая указанными специальными нормами - защита интересов залогодержателя.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп.3 п.1 ст.352 ГК РФ влечет прекращение залога. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки и регистрации этих изменений (п.1 информационного письма ВАС РФ от 28 января 2005 года N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"). Так, судом установлено, что изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп.3 п.1 ст.352 ГК РФ. Ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированного объекта (см. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по проверке законности и обоснованности определения арбитражного суда, не вступившего в законную силу от 11 июля 2014 года по делу N А55-30899/2009).
2. В соответствии с п.2 комментируемой статьи не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Подробнее остановимся на перечне имущества, которое является изъятым из оборота. Так, в соответствии с ч.4 ст.27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст.95 ЗК РФ);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы. С 1 марта 2015 года (согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ) исключен объект "строение";
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды. С 1 марта 2015 года (согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ) исключен объект "строение";
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
В соответствии со ст.6 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" природные ресурсы и недвижимое имущество, расположенные в границах государственных природных заповедников, являются федеральной собственностью и изымаются из гражданского оборота, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Статья 5 Федерального закона от 2 мая 1997 года N 76-ФЗ "Об уничтожении химического оружия" определяет, что объекты по хранению химического оружия и объекты по уничтожению химического оружия являются объектами, изъятыми из хозяйственного оборота, находятся в исключительном ведении Российской Федерации и находятся в федеральной собственности, управление которой осуществляется Правительством РФ в установленном порядке.
Помимо имущества, изъятого из оборота, в соответствии с комментируемой статьей не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Согласно ст.79 ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ. Статья 446 ГПК РФ предусматривает, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: