1. В комментируемой статье изложены обязательства, обеспечиваемые ипотекой. Так, в соответствии с данной нормой ипотека может быть установлена в обеспечение:
- обязательства по кредитному договору или по договору займа;
- иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре (см. постановление Президиума ВАС РФ от 21 мая 2013 года N 16735/12 по делу N А60-27624/2011).
Допускается установление ипотеки в счет обеспечения обязательства, возникшего из причинения вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Общие основания ответственности за причинение вреда установлены в ст.1064 ГК РФ (обязательства вследствие причинения вреда регламентированы нормами статей гл.59 ГК РФ). Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.
Изложенный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка "если иное не предусмотрено федеральным законом".
Требования, носящие неденежный характер, не могут удовлетворяться за счет стоимости заложенной недвижимости. Примером таких неденежных требований является требование об оказании услуг или о выполнении работ. При этом денежные требования, вытекающие из первоначально неденежных обязательств, обеспечиваться ипотекой могут лишь при условии трансформации соответствующих обязательств в денежные (например, при замене обязанности выполнить работу на обязанность вернуть аванс).
Отсутствие основного обязательства делает недействительным обеспечение такого обязательства. Например, отказывая во включении залогового требования в реестр требований кредиторов, суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку банк в соответствии со ст.807, 819 ГК РФ не передавал деньги или вещи, определенные родовыми признаками, спорные договоры считаются незаключенными. Эти договоры не могут быть квалифицированы и как сделки купли-продажи, так как банк, будучи векселедателем, не имеет прав из векселей и не может выступать их продавцом. На этом основании суд апелляционной инстанции счел, что основное обязательство отсутствует, поэтому договор залога недвижимости между банком и обществом "УКС-Стройтех" в соответствии со ст.1 и 2 Закона об ипотеке является недействительным (ничтожным). Суд кассационной инстанции согласился с этим выводом. Разрешая спор, суды апелляционной и кассационной инстанций правильно исходили из того, что спорные договоры не подпадают под определение договора купли-продажи, приведенное в ст.454 ГК РФ, и не являются кредитными договорами. Между тем вывод судов о том, что основное обязательство отсутствует, сделан без учета положений ст.421 ГК РФ, в силу которой стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В данном случае стороны заключили договоры, по условиям которых банк должен был выдать свои простые векселя на определенную сумму, а общества "ГРИНЭКС", "Пирамида XXI" и "Снаб-Стройтех" в качестве встречного предоставления уплатить за них деньги в порядке и на условиях, согласованных в договорах. Подобные сделки не противоречат действующему законодательству, к ним применяются общие нормы о договорах. Поскольку банк выдал векселя, и они были использованы как расчетно-платежное средство за полученную продукцию, у первых векселедержателей возникли перед банком денежные обязательства в соответствии с условиями сделок по выдаче векселей. Согласно ст.2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже или другом договоре, если иное не предусмотрено федеральным законом. В связи с этим вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о недействительности договора залога недвижимости ввиду отсутствия обеспеченного ипотекой обязательства ошибочен. Оснований для отказа во включении залогового требования в реестр требований кредиторов должника по этому мотиву не имелось (см. постановление Президиума ВАС РФ от 21 мая 2013 года N 16735/12 по делу N А60-27624/2011).
2. В соответствии с комментируемой статьей обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Бухгалтерский учет - это формирование документированной систематизированной информации об объектах, предусмотренных Федеральным законом от 6 декабря 2011 года N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", в соответствии с требованиями, установленными этим законом, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности. Объектами бухгалтерского учета являются факты хозяйственной жизни, активы, обязательства, источники финансирования его деятельности, доходы и расходы, а также иные объекты в случае, если это установлено федеральными стандартами.
В каждом случае бухгалтерский учет обязательств будет иметь свои особенности.