Основные условия предварительного договора, заключаемого в соответствии с подпунктом 3.2.2 пункта 3.2 Соглашения об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для российской семьи" объектами инженерно-технического обеспечения
Стороны предварительного договора: Агентство, Субъект Российской Федерации, ресурсоснабжающая организация и лицо, выступающее застройщиком при строительстве объекта инженерно-технического обеспечения в рамках Программы, если таким лицом не является ресурсоснабжающая организация.
Объект предварительного договора: предварительное соглашение заключается отдельно в отношении каждого объекта инженерно-технического обеспечения или совокупности таких объектов, обеспечивающих поставку (предоставление) каждого вида коммунального ресурса (услуги) в сфере водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения (при необходимости обеспечения газоснабжением) в объекты капитального строительства, строящиеся (построенные) в рамках одного проекта жилищного строительства. Невозможность заключения и (или) исполнения предварительного соглашения по какому-либо из вида коммунального ресурса (услуги) не влечет отказ от заключения и (или) исполнения предварительного договора по другому виду коммунального ресурса (услуги).
Предмет предварительного договора: закрепление сторонами условий заключения специализированным обществом в будущем договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения и договора аренды (лизинга) такого объекта, включая описание способа расчета выкупной цены объекта, а также событий и обязательств сторон, наступление и (или) выполнение которых является условием для заключения указанных договоров купли-продажи и аренды (лизинга), а также предоставления Агентством специализированному обществу целевых займов для финансирования выкупа объекта инженерно-технического обеспечения, в том числе:
1) в части договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения:
а) обязательство специализированного общества заключить в течение 30 календарных дней после ввода в эксплуатацию объекта инженерно-технического обеспечения, построенного ресурсоснабжаюшей организацией, или принятия ресурсоснабжаюшей организацией в эксплуатацию объекта, построенного иным лицом, с началом передачи (поставки) коммунальных ресурсов (услуг) с использованием этого объекта, договор купли-продажи такого объекта с такой ресурсоснабжаюшей организацией или иным лицом, выступающим застройщиком при строительстве объекта инженерно-технического обеспечения, и перечислить денежные средства в оплату такого договора. Срок ввода объекта инженерно-технического обеспечения в эксплуатацию с началом передачи (поставки) коммунальных ресурсов (услуг) ресурсоснабжающей организацией фиксируются сторонами в предварительном договоре. Нарушение сроков ввода в эксплуатацию и (или) отказ ресурсоснабжающей организации принять объект в эксплуатацию является основанием для отказа от заключения специализированным обществом договора купли-продажи объекта и прекращения обязательств Агентства по предварительному договору;
б) в договоре купли-продажи указывается выкупная цена объекта инженерно-технического обеспечения, которая рассчитывается в предварительном договоре по формуле (финансовой модели) Агентства, учитывающей, в том числе, плановый период выхода объекта инженерно-технического обеспечения на проектную мощность, отношение расходов и доходов ресурсоснабжающей организации, согласованный размер платежа за аренду или лизинг объекта инженерно-технического обеспечения, другие факторы, применяемые в финансовой модели. При этом выкупная цена не может превышать сметной стоимости строительства объекта инженерно-технического обеспечения. Субъект Российской Федерации к дате заключения договора купли-продажи объекта обеспечивает проведение проверки и представление Агентству заключение органа и (или) организации, уполномоченных на проведение проверки достоверности сметной стоимости строительства объекта инженерно-технического обеспечения. Заключение является обязательным условием подтверждения рассчитанной при заключении предварительного договора выкупной цены. Непредставление Субъектом Российской Федерации указанного заключения является основанием для переноса срока заключения специализированным обществом договора купли-продажи и проведения такой проверки Агентством за счет Субъекта Российской Федерации;
в) Субъект Российской Федерации к дате заключения договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения принимает нормативный правовой акт, утверждающий порядок учета расходов ресурсоснабжающей организации на аренду или лизинг объекта инженерно-технического обеспечения при установлении (утверждении) тарифов ресурсоснабжающей организации, в том числе предусматривая ежегодную индексацию тарифа (соответствующей части тарифа), как это предусмотрено пунктами 2.6-2.8 Соглашения об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для российской семьи" объектами инженерно-технического обеспечения. Непринятие в установленный срок указанного акта или в случае, если положения нормативного правового акта ведут к существенному изменению ставки арендной платы (платы за лизинг) для ресурсоснабжающей организации по сравнению с рассчитанной моделью на дату заключения предварительного договора, является основание для переноса срока заключения договора купли-продажи и проведения расчета новой цены выкупа объекта исходя из принятого Субъектом Российской Федерации нормативного правового акта;
г) жилье экономического класса должно быть введено в эксплуатацию в сроки, согласованные при отборе земельного участка, застройщика, проекта жилищного строительства или предусмотренные при предоставлении отобранного земельного участка для строительства жилья экономического класса или комплексного освоения в целях строительства жилья экономического класса для реализации Программы. Сроки и объем ввода жилья экономического класса фиксируются в предварительном договоре. Субъект Российской Федерации ведет учет количества проданного жилья экономического класса (в том числе по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов) и предоставляет регулярную отчетность в Минстрой России. На дату заключения договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения, гражданам, включенным в сводный по Субъекту Российской Федерации реестр граждан, включенных в списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках Программы, должно быть продано не менее 50 процентов от объема жилья экономического класса, которое должно быть введено в эксплуатацию на эту дату в рамках реализации проекта жилищного строительства. Все отклонения являются основанием для переноса срока заключения договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения.
2) В части договора аренды (лизинга) объекта инженерно-технического обеспечения:
а) обязательство специализированного общества и ресурсоснабжающей организации заключить до или в день заключения договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения договор аренды или лизинга такого объекта с условием выплаты арендной платы (платежей по лизингу) на условиях, определенных по формуле (финансовой модели) Агентства, использованной для расчета выкупной цены объекта на дату заключения предварительного договора. Отказ ресурсоснабжающей организации от заключения такого договора аренды или лизинга является основанием для переноса сроков заключения договора купли-продажи объекта, а изменение условий арендных платежей (платежей по лизингу) является основанием для проведения расчета новой цены выкупа объекта;
б) обязательство ресурсоснабжающей организации открыть к моменту подписания договора аренды (лизинга) объекта инженерно-технического обеспечения специальный счет для сбора и учета платежей потребителей коммунальных ресурсов (услуг), поставляемых или предоставляемых с использованием такого объекта инженерно-технического обеспечения и с которого будет происходить списание в пользу специализированного общества сумм арендной платы (платежи по лизингу) за пользование объектом инженерно-технического обеспечения. Специальный счет должен быть открыт в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступающими в силу с 1 июля 2014 года и актами Банка России, которые будут приняты для реализации указанной нормы. Отказ ресурсоснабжающей организации от открытия специального счета является основанием для отказа от заключения договоров купли-продажи и аренды (лизинга) объекта инженерно-технического обеспечения специализированными обществами.
Особые условия предварительного договора:
1) Агентство принимает на себя обязательство по обеспечению исполнения специализированным обществом обязательств, предусмотренных предварительным договором. В случае отказа специализированного общества от исполнения своих обязательств по предварительному договору или отсутствия специализированного общества, предусмотренные предварительным договором обязательства специализированного общества по заключению договоров купли-продажи и аренды (лизинга) объекта инженерно-технического обеспечения будут исполнены Агентством или уполномоченным им лицом.
2) В целях содействия в получении кредита на строительство объекта инженерно-технического обеспечения организацией, выполняющей функции застройщика по строительству такого объекта, Агентство готово предоставлять кредитной организации соответствующие гарантии и комфортные письма.
3) В предварительном договоре Агентство фиксирует основные условия выпуска и выкупа облигаций с залоговым обеспечением и условия уступки (залога) прав требований по договорам поставки коммунальных ресурсов и предоставления коммунальных услуг с использованием выкупаемого объекта.
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
официальный сайт Минстроя РФ
www.minstroyrf.ru (сканер-копия)
по состоянию на 21.08.2014