Информация по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов
Вопрос 1:
Подлежат ли включению в региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, и дома блокированной застройки.
Ответ:
В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - региональные программы капитального ремонта) в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - МКД).
В региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД подлежат включению все МКД, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться МКД, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) МКД, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Состав общего имущества МКД определяется в соответствии с разделом I Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Поскольку в МКД, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, отсутствует общее имущество собственников помещений, нормы Жилищного кодекса в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на них не распространяются, и, соответственно, такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Статьей 16 Жилищного кодекса определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию "многоквартирный дом". В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 указанной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.
В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к МКД.
Таким образом, дома блокированной застройки не подлежат включению в региональные программы капитального ремонта.
Вопрос 2:
Как региональному оператору получить данные о площадях помещений в многоквартирных домах и их собственниках?
Ответ:
Для выполнения возложенных на субъекты Российской Федерации, муниципальные образования и региональных операторов задач по учету фондов капитального ремонта, формируемых собственниками помещений в МКД требуются данные о собственниках помещений в МКД, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП).
В настоящее время механизм предоставления информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним может быть реализован несколькими способами:
1) региональный оператор получает за соответствующую плату доступ к информационному ресурсу ЕГРП и самостоятельно с использованием ключей доступа просматривает сведения ЕГРП по домам и получает на платной основе сведения по каждой из выбранных квартир в режиме онлайн
2) органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления или многофункциональные центры на основании части 2 статьи 8 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) запрашивают сведения ЕГРП по помещениям в МКД на безвозмездной основе; один запрос может быть оформлен сразу в отношении двух и более помещений, расположенных в пределах территории субъекта Российской Федерации; на базе полученной информации формируется состав сведений, необходимых для работы регионального оператора в части начислений.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе бесплатно предоставлять региональным операторам сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества.
Вместе с тем, для решения вышеуказанной проблемы Минстрой России планирует подготовку изменений в действующее законодательство, предоставляющих региональном оператору право получения информации из ЕГРП непосредственно и на безвозмездной основе.