Уникальной особенностью Иркутска является сложившаяся в городе культура реализации крупных проектов, основанная на механизмах коллективного участия предпринимателей, балансе частных и общественных интересов. Наиболее яркими примерами таких инициатив являются "130-й квартал", набережная в микрорайоне "Солнечный", "Иркутские кварталы", спортивный парк "Поляна", деятельность Агентства развития памятников Иркутска, которые рассматриваются как лучшая практика развития территорий и служат примером для других регионов.
Перед городом стоит амбициозная задача развития новых городских подцентров, которые требуют десятков миллиардов частных инвестиций. Найти одного инвестора для таких масштабных проектов, как, например, развитие Чертугеевского полуострова, практически невозможно, и комплексное развитие территории требует объединения многих компаний и предпринимателей.
Учитывая сложившийся в городе опыт, как в части достигнутых результатов, так и барьеров, можно выделить следующие принципы реализации проектов развития:
1. Учет интересов всех заинтересованных сторон: любой проект формирует различные денежные потоки и модель его реализации должна быть основана на балансе затрат и доходов для каждого участника, с учетом времени реализации. Нарушение такого баланса - наиболее частая причина остановки или задержки проектов. Например, инфраструктурные компании могут нести повышенные риски, проводя сети под еще не построенные объекты, а коммерческая цена технического присоединения для инвесторов на старте проектов может существенно снижать их доходность и ставить под угрозу целесообразность реализации. Подобные риски минимизируется через участие финансовых институтов и частичное субсидирование инфраструктуры за счет бюджетов. Существенно ускоряет реализацию комплексных проектов и привлечение государственных инвестиций наличие проектно-сметной документации на социальную и инженерную инфраструктуру.
2. Оценка полной бюджетной эффективности и социальных эффектов от реализации проекта. Особенности бюджетной системы России с ее централизацией доходов на федеральном и региональном уровне с последующим распределением между муниципалитетами требуют учета всех налоговых доходов государства, а не только тех, которые прямо попадают в муниципальный бюджет. При этом степень участия в проекте через субсидирование инфраструктуры бюджетов разного уровня может определяться последующей налоговой выручкой по принципу: чем больше доходов, тем больше участие. Помимо налогов, важно также учитывать различные социальные и экономические эффекты в виде создаваемых рабочих мест, сокращения затрат на строительство социальной инфраструктуры, рост качества городской среды и т.п. Необходим приоритет проектов развития территорий, которые увеличивают доходную базу бюджета, а не создают дополнительную нагрузку.
3. Разделение функций определения политики и ее реализации. Политику должны определять структурные подразделения администрации города Иркутска и реализовывать ее с привлечением институтов развития.
4. Приведение градостроительной документации в соответствие с реалиями рынка недвижимости, наличие механизмов, балансирующих соблюдение общественных интересов и коммерческой эффективности земельных участков. Часто ограничения, установленные в Генеральном плане города Иркутска, правилах землепользования и застройки и других нормативных документах, такие как этажность, площадь застройки, функциональность помещений, противоречат финансовой эффективности проектов. Наиболее ярко эта проблема проявляется в центральной части города, где действует множество регламентов сохранения исторической застройки. Наихудший вариант для города - это пустующие участки с обветшавшей застройкой и инфраструктурой, которые невозможно развивать при установленных ограничениях. В связи с этим градостроительные ограничения, направленные на соблюдение общественных интересов, должны сопровождаться компенсационными механизмами для инвесторов, например, в виде подведения инфраструктуры, налоговыми льготами, пониженной стоимостью передачи активов. Градостроительные регламенты и профессиональные слушания с участием авторов проектов позволяют регулировать качество эстетики реализации архитектурных проектов и сохранения культурного наследия города. Хорошей практикой являются профессиональные конкурсы на значимые городские объекты и территории.
5. Институты развития территорий желательно создавать на предпринимательских принципах, как проектные компании в виде акционерных обществ с участием города и потенциальных инвесторов. Такие организации должны иметь возможность получать часть дохода от разницы в цене активов до реализации проектов развития и после них иметь ресурсы на привлечение квалифицированных специалистов с соответствующими схемами мотивации, при таком подходе муниципальный проект конкурирует с рынком девелопмента за привлечение профессиональных специалистов. Успешное управление при качественной градостроительной концепции территории значительно увеличивает стоимость объектов недвижимости, увеличивает поступление налогов в бюджеты всех уровней и создает привлекательную среду для горожан и гостей города. Проектные компании при запуске могут получать в управление или как взнос в капитал земельные участки, а затем, выполняя девелоперские функции по развитию инфраструктуры и привлечению инвесторов, продавать их или сдавать в аренду по более высоким ценам, тем самым окупая свою деятельность. Также необходимо организовать взаимодействие органов власти с оператором проекта, чтобы обеспечить качественное сопровождение проектов инвесторов, сокращение затрат и сроков реализации проектов.
6. Стремление к получению синергии при развитии социальной инфраструктуры. Российский опыт реализации крупных проектов развития территорий показывает, что единый подход к проектированию и строительству жилых районов и социальной инфраструктуры позволяет существенно снизить стоимость создания одного места в школе или детском саду. Выгода достигается не только за счет прямой экономии на проектировании и строительных затратах, но и за счет роста стоимости жилой недвижимости при наличии социальных объектов. Для достижения этого эффекта города строят социальные объекты на принципах государственно-частного партнерства, передавая непосредственное строительство объектов девелоперам, а не возводят их самостоятельно по отдельным процедурам. Проекты, реализованные по предпринимательской модели, могут частично снижать нагрузку муниципалитета на содержание и обслуживание территории.
7. Обеспечение прозрачного и равного доступа инвесторов к проектам развития территории. Задача оператора проекта - формировать инвестиционные лоты территории согласно утвержденной градостроительной концепции и распределять их между инвесторами через конкурентные процедуры, подразумевающие оценку соответствия проекта общей концепции и социально-экономических эффектов от его реализации.
8. Участие существующих собственников. Необходимо создавать условия для участия существующих собственников земельных участков, объединения их ресурсов для реализации проектов. При отсутствии у собственника квалификации или инвестиций возможна реализация проектов совместно с привлеченными инвесторами, в партнерстве. Также можно объединять земельные участки нескольких собственников для реализации более крупных и соответствующих концепции проектов, увеличивая плотность и бюджетную эффективность проектов.