Малоэтажная квартальная жилая застройка на территории сформировалась исторически при Иркутском авиационном заводе. Ближе к железной дороге размещена индивидуальная жилая застройка, которая постепенно замещается многоэтажной жилой застройкой. Жилищный фонд в границах массива составляет 7% общей площади жилого фонда города.
К массиву примыкает территория Иркутского авиационного завода. Жители обеспечены основными социальными услугами, однако наблюдается дефицит культурно-досуговых и спортивных функций в районе, разнообразия мест приложения труда.
В развитии массивов наблюдается функциональный дисбаланс: превалирующее расположение мест приложения труда в Кировском районе Центрального массива (за счет сосредоточения функций делового и общественного управления, сферы услуг) и размещение основной площади жилого фонда (93%) в остальных массивах.
Особенности функционально-планировочной структуры территории города Иркутска:
- разрозненность города, вызванная естественными и искусственными преградами, на шесть отдельных территорий. Возможности инклюзивного развития в них не реализованы, что обуславливает высокий спрос на транспортные перевозки;
- функциональный дисбаланс, проявляющийся в излишней моноцентричности города, диспропорциях в обеспеченности шести массивов социальной инфраструктурой и общественными пространствами.
Основными проблемами пространственного развития города Иркутска являются как сложности, свойственные большинству городов - региональных центров России, так и специфические, свойственные конкретной территории.
Значительная часть территории города находится в зонах с особыми условиями использования территории, то есть имеет ограничения для дальнейшего развития. Территории, свободные от установленных в соответствии с законодательством РФ ограничений, на данный момент преимущественно застроены.
В черте города есть две крупные территории, свободные от застройки: полуострова Кирова и Чертугеевский.
Чертугеевский полуостров в границах города является незастроенной территорией, на которую распространяются лишь некоторые ограничения развития: водоохранная зона и прибрежная защитная полоса. Развитие территории осложняется отсутствием инженерной и транспортной инфраструктуры.
Полуостров Кирова является незастроенной территорией со сложными инженерно-геологическими условиями и ограничениями использования, связанными с затоплением и подтоплением территории. Дальнейшее использование территории связано с ее инженерной защитой.
Значительная часть застроенной территории занята низкоплотной застройкой, в том числе в неудовлетворительном техническом состоянии. Около 25% всего аварийного жилого фонда расположено в районах, примыкающих к реке Ушаковке (районы Знаменское, Рабочее, Ипподром). Эта территория становится перспективной в части реализации механизма комплексного развития территории. Другие потенциальные территории для комплексного развития расположены в районах Затон, Жилкино, Ново-Ленино, Иркутск-2.
Потенциал развития имеется у территорий, застроенных несейсмоустойчивыми панельными жилыми домами (серия 1-335), расположенных в Октябрьском округе и районе Ново-Ленино. Весь сейсмонеустойчивый фонд требует технического обследования.
Одним из территориальных ресурсов являются территории используемых коммунально-складских и производственных комплексов, а также территория международного аэропорта Иркутск после реализации проекта по его переносу.