Повышение качества жизни жителей города за счет создания благоприятных и безопасных жилищных условий является одним из основных ориентиров развития Иркутска.
В 2022 году в городе было введено 314,8 тысяч м2 общей площади жилья, общий жилой фонд составил 18 млн м2. На одного жителя в городе Иркутске приходится 29,5 м2, по этому показателю город Иркутск занимает 2-е место среди городов СФО, уступая лишь городу Абакану (31,2 м2), и обгоняет среднее значение по России, которое составляет 28,2 м2 на человека. Достигнутый показатель почти в два раза больше норматива обеспеченности жильем, необходимого для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Новое строительство в 2022 году выросло на 13% относительно 2021 года, при этом для города характерна неоднородная динамика ввода жилых домов (Таблица 18).
Таблица 18 - Ввод нового жилья в Иркутске, тыс. м2
Год | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
Ввод нового жилья в Иркутске, тыс. м2 | 290 | 334 | 285 | 361 | 479 | 315 |
Драйвером роста жилищного строительства были программы ипотечного кредитования: с 2017 года количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2 раза, тогда как на федеральном уровне количество ипотечных кредитов растет в среднем на 5% в год с 2018 по 2022 годы. Средняя сумма кредита приблизилась к 3 млн рублей. Средний срок кредита увеличился с 14 до 20 лет. Средняя ставка по ипотечным кредитам в Иркутске в 2021 году, по данным компании "Дом.РФ", в Иркутске в 2021 году была около 8%, что на 1% выше, чем в среднем в городах СФО.
Еще одним драйвером жилищного рынка может стать программа ипотечного кредитования вторичной продажи жилья с сохранением изначальной ставки. Речь идет о продаже квартир, по которым еще выплачивается ипотека. При таких сделках банки ранее оформляли новый кредит с учетом возросших ставок, хотя первоначальный покупатель мог платить по старым, более низким ставкам.
Немаловажным инструментом поддержки жилищного строительства является реализация механизма развития застроенных территорий, а с 2021 года - механизма комплексного развития территории, в рамках которого решается проблема ликвидации аварийного жилого фонда и застройки новым современным жильем. Соответствующий порядок изложен в Градостроительном кодексе РФ.
Иркутск долгое время оставался одним из городов-лидеров по доступности жилья, рассчитанной через соотношение стоимости квадратного метра и средней заработной платы в организациях. Однако в 2021 году, согласно данным Росстата, цены выросли более чем на 20%. Причиной таких изменений стали активные меры стимулирования спроса на жилье через льготные ипотечные программы при ограниченном предложении со стороны строительных компаний. Еще одной причиной стал рост цен на строительные материалы, которые также выросли не менее чем на 15%.
На платформах по продаже квартир представлено более 5 тысяч объявлений, относящихся к Иркутску. Несмотря на относительную доступность по средним показателям, значительная часть населения не имеет возможности самостоятельного улучшения жилищных условий.
Одна из проблем города - низкое качество жилой среды, создаваемой в новых районах, которые ориентированы на жилье эконом-класса. В индексе качества городской среды Министерства строительства РФ по разделу жилье и прилегающие пространства Иркутск в 2022 году набрал только 32 балла из 60. В целом в городе пока сохраняется высокое разнообразие жилой застройки: коэффициент монотонности жилых домов для разных периодов жилищного строительства не превышает 40%, в то время как в большинстве городов СФО он больше 50%.
Разнообразие жилой застройки позволяет удовлетворить спрос на жилье разных групп населения, а также формирует привлекательный архитектурный облик города.
Проблема с новостройками в том, что часто новые жилые проекты воспроизводят микрорайоны советского образца (монотонная микрорайонная застройка отдельно стоящими зданиями, высокая этажность, преимущественно жилая функция), которые не отвечают современным запросам горожан и не учитывают изменений в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах. Некоторые районы не обеспечены социальной инфраструктурой и рабочими местами. Нерешенной остается проблема парковочных мест и озеленения дворов. Как правило, большая часть площади двора отводится под парковку, а на оставшейся территории стараются уместить детские и спортивные площадки, а на озеленение фактически не остается места.
Федеральное законодательство, с одной стороны, и необходимость решения социальных задач, с другой, не позволяют органам муниципальной власти значительно влиять на облик новых районов, тем не менее ряд шагов в этом направлении может быть сделан. Под руководством Министерства строительства РФ разработаны рекомендуемые стандарты комплексного развития территорий, которые содержат лучшие практики развития жилой среды для разных типов застройки. Документ создан при участии более 200 экспертов, включая лучших специалистов по урбанистке мирового уровня.
Новый подход к развитию территорий основан на совмещении разной функциональности внутри одного района: жилой, офисной и сервисной. Таким образом достигается сокращение маятниковой миграции и обеспечивается равномерная загрузка территории, позволяющая эффективно функционировать уличному ретейлу и общепиту. Жилые здания имеют разнообразную планировку и качественные пространства общего пользования, которые стимулируют жильцов совместно управлять домом и территорией.