Бездотационные дома в составе жилищного фонда коммерческого использования должны дополнить существующую систему обеспечения очередников жилыми помещениями и составить конкуренцию приобретению гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилых помещений в собственность.
Для обеспечения возможности выбора очередниками способа решения жилищной проблемы семьи с учетом достоинств и недостатков получения жилья в собственность или его найма у города при формировании городской сети бездотационных домов представляется важным обеспечить выполнение, по крайней мере, следующих основных требований:
1. Привлекательность для граждан найма жилых помещений в бездотационных жилых домах, принадлежащих городу на праве собственности.
2. Длительный (по сути - бессрочный) срок найма жилья в сети бездотационных домов и стабильность условий оплаты жилого помещения.
Основным фактором обеспечения привлекательности найма жилых помещений в бездотационных домах является целенаправленное создание в установленные сроки полноценного жилищного сектора, располагающего достаточным количеством жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования города Москвы, относительно равномерно рассредоточенных по территории города Москвы, а также в ближайшем Подмосковье, ориентированных, как правило, на предоставление жилья внаем целевым группам населения города Москвы, отличающихся уровнем и ассортиментом предоставляемых нанимателям услуг. Например, могут быть сформированы бездотационные дома, предназначенные для преимущественного проживания в них молодых семей с детьми или без детей, студенческих семей, семей со сходной профессиональной ориентацией (учителя, врачи и т.п.), семей, заинтересованных в приближении места проживания к месту работы и др. При этом не исключается возможность изменения показателей жилого помещения в сети бездотационных домов по мере изменения состава и потребностей семьи. В привязке с целевым предназначением бездотационного дома может осуществляться развитие инфраструктуры района его размещения. При этом, учитывая возможность изменения места жительства граждан в нанимаемых жилых помещениях по мере изменения их возраста, состава или социального статуса семьи, не будет возникать изменяющейся во времени нагрузки на объекты социальной инфраструктуры района проживания.
Долгосрочность найма жилых помещений и стабильность ставок оплаты обеспечиваются наличием нормативных правовых документов, регулирующих правоотношения наймодателя и нанимателя жилья в бездотационном доме. При этом город гарантирует, что граждане, строго выполняющие условия договора найма жилого помещения, всегда будут иметь преимущественное право заключения договора на новый срок. Таким образом, обеспечивается, по существу, бессрочность действия правоотношений найма в бездотационном доме.
Изменение ставок найма жилых помещений может происходить не чаще одного раза в год путем их утверждения соответствующим нормативным документом. Изменение ставок платы за жилое помещение будет осуществляться с учетом обеспечения нулевой рентабельности содержания жилого дома (бездоходность) и не должно превышать величины установленного нормативными документами предельного индекса роста. Этим обеспечиваются дополнительные гарантии стабильности правоотношений найма в бездотационных домах.
Оценка ориентировочной потребности города в жилых помещениях в бездотационных домах может быть осуществлена с учетом следующего.
Как упоминалось выше по тем или иным причинам около 75% семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях городских жилищных программ. Одним из реальных решений жилищной проблемы данной категории москвичей может стать участие в системе долгосрочного найма жилых помещений, находящихся в собственности города и эксплуатируемых в режиме бездотационных домов. Примерно 55% от указанного количества семей имеют возможность ускорить обеспечение жилыми помещениями путем получения жилья на условиях найма в бездотационном доме.
В настоящий момент в Москве на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят 161420 семей (528711 человек). Если предположить, что только половина из указанных семей реально предпочтут участие в системе найма жилых помещений в бездотационных домах приобретению жилья в собственность при содействии города или получению бесплатного жилья по договору социального найма, то для реализации прав данных граждан на жилые помещения необходимо формирование около 170 бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования суммарной площадью жилых помещений не менее 2,3 млн.кв.м. При этом будут обеспечены жилыми помещениями около 42,5 тысяч семей очередников, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Результаты оценки потребных объемов площади жилых помещений в бездотационных домах для предоставления по договорам найма гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, представлены в таблице 2.