Организации товариществ собственников жилья препятствует ряд проблем на этапах их создания и деятельности, решение которых предусмотрено настоящей Программой.
4.1. Проблемы на этапе создания ТСЖ:
4.1.1. В 90% домов в городе Москве не описано общее имущество. Данное обстоятельство не позволяет правильно определить доли каждого собственника при голосовании, необходимый перечень работ и состав затрат по содержанию и ремонту общего имущества (финансово-хозяйственный план работы товарищества). Таким образом, невозможно рассчитать экономическую целесообразность создания ТСЖ. До принятия соответствующего федерального нормативного правового акта в целях решения задачи по формированию состава общего имущества необходимо разработать временный порядок подготовки описаний общего имущества в многоквартирных домах.
4.1.2. Неудовлетворительное состояние многоквартирных домов. Собственники помещений не готовы брать на себя ответственность за содержание многоквартирных домов, в которых не был проведен капитальный ремонт. При этом отсутствует порядок выделения бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ. В связи с чем собственники помещений опасаются, что в случае создания товарищества капитальный ремонт их домов не будет проведен. Необходимо установить в городе порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт многоквартирных домов в приоритетном порядке проводится в домах, управляемых ТСЖ, при этом предусмотреть порядок предоставления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов непосредственно на счета ТСЖ.
4.1.3. Управами районов не в полной мере оказывается надлежащая организационная и информационная поддержка инициативным группам граждан, выступающим с инициативой по созданию ТСЖ.
Для подготовки и проведения общего собрания по созданию ТСЖ инициативным группам необходимо:
- получить из ЕИРЦ сведения о площадях принадлежащих собственникам квартир, о нежилых помещениях и подготовить схему распределения долей, на основании которой будет производиться подсчет голосов на общем собрании;
- составить перечень помещений общего имущества в многоквартирном доме;
- подготовить устав ТСЖ;
- подготовить и разослать всем собственникам помещений уведомления о проведении общего собрания и бланки письменных решений собственников;
- подготовить проект протокола общего собрания.
Управам районов необходимо обеспечить предоставление сведений о собственниках помещений в доме инициативным группам граждан по созданию ТСЖ (с учетом сведений из ЕИРЦ), оказывать им помощь по подготовке и тиражированию документов по проведению общих собраний собственников помещений по вопросу создания ТСЖ, проводить регулярные встречи с инициативными группами граждан и действующими ТСЖ для обсуждения имеющихся проблем и путей их решения.
4.1.4. Порядок оформления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах усложнен и требует значительных финансовых затрат собственников помещений. Отсутствие эффективного порядка формирования земельных участков и передачи их в общую долевую собственность собственникам помещений препятствует созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения объекта управления (комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме) в полном объеме и, соответственно, расчета экономической целесообразности создания товарищества собственников жилья.
Необходимо Департаменту земельных ресурсов включать в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, ЖК, ЖСК, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков.
4.1.5. В настоящее время процедура регистрации ТСЖ значительно усложнилась в связи с увеличением требований Управления Федеральной регистрационной службы по Москве по составу представляемых для регистрации ТСЖ документов:
- подтверждение прав собственников помещений - требуется представить копии свидетельств о праве собственности всех собственников помещений, что делает регистрацию ТСЖ практически невозможной;
- сведения об адресе ТСЖ - требуется представить копию свидетельства о праве собственности на помещение или документ, подтверждающий право пользования им. Если адресом товарищества является помещение, являющееся общим имуществом, то в регистрации ТСЖ отказывается.
4.2. Проблемы на этапе передачи домов в управление товариществам собственников жилья:
4.2.1. В дирекциях единого заказчика имеется в основном неполная и/или устаревшая техническая документация по многоквартирным домам. При передаче домов в управление ТСЖ эту документацию товариществам приходится восстанавливать за свой счет, что влечет за собой дополнительные необоснованные расходы для собственников помещений.
Необходимо обновлять техническую документацию на многоквартирные дома при подготовке описаний общего имущества в многоквартирных домах, в которых созданы или организуются ТСЖ, предусмотрев соответствующие средства в городском бюджете.
4.2.2. При передаче домов в управление товариществам собственников жилья ресурсоснабжающие организации предъявляют завышенные требования при заключении договоров с товариществами на поставку коммунальных ресурсов по сравнению с требованиями к дирекциям единого заказчика. Указанные договоры учитывают только интересы монополиста - ресурсоснабжающей организации, изменение их не допускается.
Необходимо утвердить примерные формы договоров с ресурсоснабжающими организациями, учитывающие интересы всех сторон указанных договоров. Определить единые для всех условия их заключения.
4.2.3. Не утверждена типовая методика составления хозяйственно-финансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе многоквартирного дома, необходимого как товариществу для планирования деятельности в соответствии с нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономической целесообразности создания товарищества.
4.3. Проблемы на этапе практической деятельности товариществ собственников жилья:
4.3.1. Ущемление прав ТСЖ на использование объектов общего имущества в многоквартирных домах.
Имеются многочисленные факты сдачи в аренду и продажи помещений общего имущества (подвалов и технических помещений, в которых имеется инженерное оборудование и проходят коммуникации), размещения наружной рекламы на стенах домов и телекоммуникационного оборудования на чердаках и крышах без решений общих собраний собственников помещений или членов ТСЖ, что нарушает положения жилищного и гражданского законодательства. В результате указанных действий нарушаются права собственников помещений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и усложняется процесс эксплуатации инженерного оборудования, что приводит к обоснованным жалобам граждан и судебным разбирательствам.
Необходима система мер по возврату незаконно отчужденных помещений в общую долевую собственность собственников помещений или, при невозможности возврата, необходим порядок предоставления собственникам соответствующих компенсаций.
4.3.2. Товариществам не предоставляются нежилые помещения, необходимые им для ведения уставной деятельности. По действующему в городе порядку нежилые помещения могут быть переданы в аренду ТСЖ только в случае, если они выиграют конкурс, что делает эти помещения для товариществ недоступными.