Данный комплекс мероприятий направлен на защиту интересов москвичей на городском рынке жилой недвижимости, увеличение объема предложения жилья для москвичей и повышение покупательной способности москвичей в жилищной сфере. Реализация этих мер основана на объединении усилий органов исполнительной власти города Москвы, собственников, коммерческих застройщиков и продавцов жилья, кредитных и страховых организаций в городе Москве по обеспечению жилыми помещениями москвичей.
Результатом выполнения мероприятий этого комплекса должны стать снижение индекса доступности жилья для всех групп граждан, постоянно на законных основаниях проживающих в Москве не менее 10 лет, и стабилизация цен на городском рынке недвижимости, что приведет к увеличению доступности жилья для москвичей.
Основным показателем увеличения доступности жилья для москвичей является индекс доступности жилья, который определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 кв.м к среднему годовому доходу семьи (три человека) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и поддержки города и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами с учетом прожиточного минимума. Вместе с тем, необходимо учитывать, что в городе Москве на рынок недвижимости оказывают значительное влияние жилищные программы, реализуемые для москвичей. Поэтому при исчислении индекса доступности жилья необходимо учитывать различия в возможностях и темпах обеспечения жилыми помещениями различных категорий граждан: состоящих на жилищном учете и не состоящих на учете нуждающихся. Также немаловажным фактором является и то, что практически треть населения города не обладает жилыми помещениями на праве собственности, а имеет жилье на праве пользования (социальный наем, наем, безвозмездное пользование, проживание в жилых помещениях в качестве членов семьи на праве пользования). Таким образом, обеспечение жилыми помещениями и, соответственно, удовлетворение потребности в жилье, происходит не только путем приобретения жилья в собственность, но и в пользование.
Учитывая эти факторы, индекс доступности жилья должен определяться как срок, за который средняя семья из трех человек сумеет обеспечить себя жильем путем приобретения его в собственность, в том числе с использованием ипотечного кредитования, или в пользование, с учетом помощи города Москвы для установленных категорий граждан:
- москвичей, состоящих на жилищном учете;
- москвичей, не состоящих на жилищном учете, но которые соответствуют требованиям постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях, кроме условия о малоимущности;
- москвичей, обеспеченных жилыми помещениями не менее нормы предоставления площади жилого помещения, но желающих приобрести дополнительно жилые помещения.
Реализация мер, направленных на повышение доступности жилья для москвичей, должна привести к установлению в конце 2010 года среднего значения индекса доступности жилья по всем трем группам, равного 7 годам. При этом срок обеспечения с помощью средств городского бюджета и имущества города Москвы жильем граждан, состоящих на жилищном учете, не должен превышать 10 лет.
В целях защиты интересов москвичей, проживающих в городе Москве не менее 10 лет, на городском рынке жилой недвижимости предусматривается стимулирование инвесторов-застройщиков продавать построенное жилье данной категории граждан. Для решения данной задачи предлагаются следующие протекционные меры:
1. В качестве условий конкурса на строительство типового жилья эконом-класса, в т.ч. доходных домов, предлагать включение одного из следующих условий, касающихся резервирования площади для продажи (сдачи внаем) москвичам:
1.1. Об увеличении доли города по инвестиционному контракту на строительство жилых домов массового строительства II категории комфорта (согласно МГСН 3.01-01 "Жилые здания"), определяемой в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 7 ноября 2006 года N 882-ПП "Об утверждении Методики определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы", в два раза с уплатой платежей поэтапно и снижением размера платежей, подлежащих взносу инвестором в бюджет, пропорционально увеличению объема площади, реализуемой инвестором москвичам, в порядке, определенном Правительством Москвы.
1.2. Об обязанности инвестора реализовать до 80% жилой площади, составляющей долю инвестора, гражданам, проживающим в городе Москве не менее десяти лет. Условием победы на конкурсе является максимальный процент жилых помещений, предлагаемый инвестором для обязательной продажи (отчуждения) указанным гражданам.
1.3. Об обязанности инвестора реализовать до 30% жилой площади, составляющей долю инвестора, гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством города Москвы, по фиксированным ценам, закрепленным в инвестиционном контракте. Условием победы на конкурсе является предложение минимального размера фиксированной цены.
При реализации жилых помещений по указанной схеме, инвестор не менее чем за один месяц до начала продаж направляет в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы официальную информацию о дате начала продажи и перечне жилых помещений, предлагаемых для реализации по фиксированным ценам. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы не позднее чем за 15 дней до начала продажи квартир направляет инвестору список граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и давших согласие на предлагаемые квартиры.
При включении в инвестиционный контракт условий, предусмотренных пп.1.1 и 1.2 раздела 1, реализация жилых помещений гражданам, проживающим в городе Москве не менее десяти лет, подтверждается нотариально заверенными копиями договоров об отчуждении жилых помещений, прошедших государственную регистрацию, и документов, подтверждающих проживание покупателя в городе Москве не менее десяти лет.
В целях недопущения перепродажи и спекуляций с жилыми помещениями граждане, проживающие в Москве не менее десяти лет, или граждане, состоящие на жилищном учете, а также члены их семей могут воспользоваться схемами приобретения жилья (п.1) один раз. Условия, предъявляемые к гражданам, состоящим на жилищном учете, правила предоставления необходимой информации и дополнительные условия к реализации схем (п.1) устанавливаются правовыми актами города Москвы и распорядительными документами уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы.
2. Строительство частных доходных домов с последующей сдачей построенных квартир внаем. К основным условиям таких инвестиционных контрактов относятся:
- Все квартиры должны быть предоставлены внаем москвичам, не менее 10 лет проживающим в городе Москве.
- Инвесторам предоставляется право самостоятельно устанавливать ставки платы за наем, исходя из рыночной конъюнктуры.
- Договоры найма должны быть срочными, заключаться сроком до 5 лет. При этом общий срок сдачи в наем жилых помещений с начала приема дома в эксплуатацию и государственной регистрации прав инвестора на жилые помещения в доходном доме не должен быть менее 15 лет.
- Инвестор может пересматривать ставку платы за наем в одностороннем порядке один раз в год с учетом инфляции, а также в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.
- Инвестор вправе секьюритизировать активы, которыми являются доходные дома, путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных залогом доходных домов.
- По истечении 15 лет моратория инвестор вправе изменить целевое назначение доходного дома, включая продажу квартир на рыночных условиях.
3. Создание цивилизованного рынка поднайма жилых помещений, находящихся в государственной собственности, через стимулирование нанимателей жилых помещений, имеющих излишки жилой площади, сдавать их в поднаем москвичам.
4. Возложение на ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья" (далее - МГЦАЖ) следующих функций городского координатора рынка найма, имущественного найма (аренды), поднайма, мены и обмена жилья, расселения коммунальных квартир:
- оказание посреднических, организационных, информационных и консультационных услуг при осуществлении сделок с недвижимостью, включая наем, имущественный наем (аренду), поднаем, мену и обмен жилыми помещениями;
- оказание услуг собственникам и нанимателям жилых помещений по доверительному управлению сдаваемыми внаем и поднаем жилыми помещениями, в том числе обеспечение полноты и своевременности получения платы за пользование жилыми помещениями;
- предоставление гражданам гарантий юридической чистоты сделок с жилой недвижимостью, совершаемых при участии МГЦАЖ;