Об утверждении Методики определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы

4. Определение удельного показателя

Удельный показатель расчетной величины платежа городу при реализации инвестиционного проекта является основным параметром, на основании которого определяется расчетная величина общей суммы денежных выплат инвестором в пользу города по утвержденному графику при реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. Он представляет собой расчетный размер оплаты инвестором в пользу города за 1 кв.м строящегося (проектируемого) жилья. Удельный показатель учитывает рыночную цену на аналогичное жилье в данном месте, себестоимость строительства, оснащение, срок инвестирования, темп продаж и другие параметры, что позволяет с достаточной точностью оценить размер платежа за 1 кв.м будущего жилья. Удельный показатель учитывает также приведение расходов и доходов к единому времени и приведение платежей инвестора к графикам, указанным в п.1.6 Методики. Основными базовыми параметрами, определяющими расчет удельного показателя и утверждаемыми в установленном порядке, являются расчетная себестоимость строительства и расчетная рентабельность инвестиций.

Определение удельного показателя.

Удельный показатель рассчитывается на основании таблиц, приведенных в приложениях 1-6 к Методике. Это значение как средний размер величины платежа, приведенный к 1 кв.м общей жилой площади (площади квартир), - Nжил - определяется по следующей формуле (4.1):

где:

Сжил - удельная (приведенная к 1 кв.м квартир) расчетная рыночная цена жилья соответствующей категории в соответствующем районе, определяемая по приложению 1 к Методике.

Dжил - коэффициент инвестиционной привлекательности для города в жилье соответствующей категории в соответствующем районе, определяемый по приложению 2 к Методике.

Коб - коэффициент, учитывающий объем проектируемого строительства, что влияет на себестоимость, а также на возможность повторного вложения (реинвестиций) получаемого дохода инвестора, на сроки инвестирования и на общий объем прибыли инвестора. Этот коэффициент определяется по приложению 3 к Методике.

Крек - коэффициент, равный 0,9 и применяемый в случае реконструкции объекта (не в случае нового строительства или сноса с последующим строительством).

Кприв - коэффициент для приведения по времени стоимости по нормативу от момента продаж к величине, соответствующей утвержденному графику выплат. Коэффициент определяется по графе "К(прив)" в соответствующей таблице из группы таблиц приложения 4 к Методике (то есть выбирается таблица из группы таблиц приложения 4 к Методике).

Кзд - коэффициент, корректирующий (приводящий к утвержденному графику платежей) общий размер платежа при задержке начала строительства, связанной с освобождением и подготовкой участка к строительству. Этот коэффициент определяется по приложению 5 к Методике.

Кграф - коэффициент, учитывающий принимаемый график платежей.

В случае принятия графика платежей, при котором 20% от общей суммы оплачивается в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора, оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально, равными долями в течение года, в первый день квартала, коэффициент Кграф принимается равным 1. В случае принятия решения о единовременном платеже в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора или принятия графика платежей, при котором расчетная сумма выплачивается равными долями помесячно в течение всего времени реализации инвестиционного проекта, коэффициент Кграф определяется по соответствующим графам в приложении 6 к Методике.

Описание применения

Для определения удельного показателя необходимо на основании проектной (предпроектной) документации, например - акта разрешенного использования (АРИ), по приложениям 1 и 2 к Методике определить удельную расчетную цену жилья (Сжил) и коэффициент инвестиционной привлекательности для города (Dжил). Если в проектных (предпроектных) материалах отсутствует информация о типе предполагаемого жилого дома (типовой или по индивидуальному проекту) при заданной этажности, то рекомендуется принять тип дома, дающий наибольшее значение произведения Сжил*Dжил. Если в проектных (предпроектных) материалах данные об этажности отсутствуют или указана переменная этажность, то рекомендуется принять к расчетам среднее значение Сжил*Dжил для соответствующего типа дома (типовой или нетиповой) в рассматриваемом районе.

После этого полученный результат умножается на коэффициент Коб, определяемый по приложению 3 к Методике в соответствии с проектными материалами, а также при необходимости (в случае реконструкции объекта) на коэффициент Крек (равный 0,9).

Далее весь полученный результат умножается на коэффициент Кприв, определяемый в зависимости от срока строительства (реконструкции) объекта в графе "К(прив)" в приложении 4 к Методике.

Если для начала строительства требуется проведение мероприятий по освобождению и подготовке территории (или иных), влекущих задержку начала строительства, но в графике платежей не предусматривается соответствующая отсрочка (платежи начинаются непосредственно после оформления экономико-правовых отношений), то полученный результат умножается на коэффициент Кзд, определяемый по приложению 5 к Методике.

Если принимается график платежей, при котором 20% от общей суммы оплачивается в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора, оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально, равными долями в течение года, в первый день квартала, то полученный результат не подлежит корректировке. Если же принимается решение о единовременном платеже в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора, или принимается график платежей, при котором расчетная сумма выплачивается равными долями помесячно в течение всего времени реализации инвестиционного проекта, то полученный результат умножается на коэффициент Кграф, определяемый по соответствующей графе в приложении 6 к Методике, причем при выплате в течение всего времени реализации проекта коэффициент принимается в зависимости от срока реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, в результате выполнения указанных действий получается удельный показатель оптимальной величины платежа городу при реализации инвестиционного проекта (Nжил).