1.1. Методика определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов в области жилищного строительства на территории города Москвы (далее - Методика) разработана в целях организации взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и участников инвестиционной деятельности в городе Москве в соответствии с положениями вновь принятых законодательных актов Российской Федерации.
1.2. Методика предназначена для сопоставительного анализа затрат и возможных доходов города Москвы (далее - город) при реализации инвестиционных проектов в области жилищного строительства с точки зрения нужд города Москвы и потенциальных коммерческих (финансовых) возможностей участков застройки (реконструкции), а также для подготовки заключения по экономико-правовым параметрам реализации проекта при осуществлении строительства и реконструкции жилых объектов (комплексов) за счет средств инвесторов.
1.3. Методика позволяет оценить расчетный размер платежа городу при строительстве жилья. В случае если рассматриваемый инвестиционный проект включает нежилые помещения и гаражи-стоянки, для оценки необходимо проведение дополнительных расчетов.
1.4. Методика основана на использовании удельного показателя средней величины расчетного платежа (далее - Удельный показатель) приведенного к 1 кв.м площади строящегося жилья (площади квартир).
Удельный показатель учитывает место расположения будущего объекта, рыночную стоимость будущих площадей, длительность процесса инвестирования, продолжительность предынвестиционного периода.
1.5. Общая сумма расчетного платежа городу определяется путем умножения удельного показателя на общую вводимую жилую площадь (площадь квартир) и корректируется коэффициентами, учитывающими предполагаемый график платежей, продолжительность предынвестиционного периода и строительства.
1.6. Методика допускает 3 сценария графиков платежей:
1) 20% от общей суммы оплачивается в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора, оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально, равными долями в течение года, в первый день квартала.
2) Равными долями ежемесячно в течение всего срока реализации проекта.
3) Единовременный платеж в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора.
1.7. Основными базовыми показателями, которые определяют расчетные значения и коэффициенты, применяемые в Методике, являются расчетная рентабельность инвестиций, расчетная себестоимость и сроки подготовительного периода и строительства, рыночные цены на объекты недвижимости, график платежей при взаиморасчетах с городом.
Базовые параметры для расчета и корректировки удельного показателя, а также результаты корректировки удельного показателя (по измененным параметрам и на основании текущего мониторинга необходимых данных) периодически обновляются с соответствующим утверждением в установленном порядке.
1.8. При расчете показателей Методики рассматривались и моделировались среднестатистические параметры и условия реализации инвестиционных проектов. При этом в составе затрат инвестора учтены:
- подготовка площадки строительства (ограждения, расчистка, выравнивание, освобождение от мусора, но не учитываются вывод и компенсация пользователей, снос объектов, утилизация строительного мусора, рекультивация земли и т.п.) в объеме 3-6% от строительно-монтажных работ (в зависимости от насыщенности площадки коммуникациями);
- разработка и согласование предпроектной и проектной документации;
- строительно-монтажные работы, сырье, материалы, машины, механизмы;
- инженерное оборудование;
- внутриплощадочные сети;
- отделка общественных зон и помещений;
- благоустройство территории строительства;
- временные сооружения;
- ввод и сдача объекта.
1.9. Методика учитывает налоговые платежи, которые инвестор осуществляет при реализации инвестиционного проекта.