Механизм реализации Среднесрочной программы призван обеспечить достижение ее основной цели - координации деятельности органов исполнительной власти города Москвы в области реализации жилищной политики и жилищного строительства на территории города.
Конечным результатом реализации Программы должно явиться улучшение жилищных условий различных категорий населения, проживающего на территории города Москвы, обеспечение комплексности жилой застройки, достижение необходимого уровня обеспеченности городской среды объектами городской инфраструктуры (социальной, транспортной и инженерной).
Участники реализации программы осуществляют взаимодействие в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Москвы от 29 июля 2003 года N 597-ПП "О порядке формирования адресных перечней строек и городских программ жилищного строительства" и распоряжениями Правительства Москвы от 18 марта 2005 года N 391-РП "Об организации разработки градостроительной, предпроектной документации по городскому заказу" и от 28 сентября 2005 года N 1902-РП "О Регламенте взаимодействия участников формирования городских программ строительства, реконструкции и предпроектной подготовки объектов".
Реализация городских жилищных программ осуществляется, в основном, за счет средств городского бюджета и привлекаемых средств населения. В перспективе объемы жилья, возводимого за счет собственных средств населения, будут увеличиваться.
Механизмы, обеспечивающие приток собственных средств населения в жилищное строительство включают ипотеку, строительно-сберегательные кассы, жилищно-строительные кооперативы и предоставление субсидий на приобретение жилья. В настоящее время все указанные способы улучшения жилищных условий населения действуют, однако, не в массовых масштабах.
Программа комплексной реконструкции кварталов пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, застроенных домами первого периода индустриального домостроения, предполагает бесплатное предоставление жилья жителям сносимых домов. Реализация программы осуществляется с применением смешанных источников финансирования за счет средств инвесторов и средств бюджета города Москвы на основе инвестиционных контрактов. Средства бюджета города Москвы направляются на строительство объектов городской инфраструктуры и жилых домов для переселения (в случае нехватки доли города в натуральном выражении для переселения и в случае получения доли города в денежном выражении).
Введение в действие Жилищного кодекса и Градостроительного кодекса вызывает необходимость корректировки механизмов взаимодействия города и инвесторов при осуществлении жилищного строительства, заключающейся в замене взимаемой в настоящее время с инвесторов платы на развитие социальной и инженерной инфраструктуры на оплату прав на земельный участок.
Решение общегородских социальных задач должно осуществляться как с использованием жилищного фонда, строящегося по городскому заказу, так и коммерческого жилья, в том числе - жилья, предлагаемого на вторичном рынке. Для обеспечения возможности привлечения собственных и заемных средств граждан, в том числе, ипотечных кредитов, для решения общегородских социальных задач, необходимо принятие дополнительных мер по увеличению доступности возводимого жилья.
Нижеизложенные механизмы повышения доступности объектов жилищного фонда, которые вписываются в действующее законодательство и не требуют дополнительных затрат из бюджета города Москвы.
1. Для обеспечения жильем граждан, в установленном порядке признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и относящихся к малоимущим слоям населения, необходимо сохранить практику предоставления жилья на безвозмездной основе на условиях социального найма. При этом в целях формирования специального жилищного фонда, предназначенного для предоставления гражданам по договорам социального найма, Москомархитектуре необходимо осуществить проектирование домов, которые ориентированы на невысокую стоимость их строительства, эксплуатации и потребления коммунальных услуг; предусмотреть строительство таких домов по городскому заказу, исключив их чрезмерную концентрацию на территориях отдельных районов и обеспечив возможность размещения в таких домах пунктов оказания социальной помощи малоимущему населению.
2. Для обеспечения жильем граждан, в установленном порядке признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также для участников других городских жилищных программ, приобретающих жилье на возмездной или частично возмездной основе, необходимо предусмотреть систему стимулирующих льгот и дополнительных мер, обеспечивающих возможность использования собственных и заемных средств, в том числе:
а) приобретение жилья, строящегося по городскому заказу, на основе договора купли-продажи с рассрочкой платежа без оформления ипотеки.
Предоставляемое жилье находится в собственности города до полного выполнения обязательств гражданина, предусмотренных договором купли-продажи. Жилье предоставляется для проживания и выкупа. Срок рассрочки, проценты за рассрочку, первоначальный взнос устанавливаются договором на основе действующего законодательства. Предполагается законодательно установленная система льгот, заключающаяся в списании части задолженности за приобретенное в рамках программы жилое помещение, в случае рождения (усыновления) ребенка.
Для увеличения доступности жилья, при его приобретении на основе договора купли-продажи, необходимы дополнительные меры по обеспечению снижения процентных ставок по займу, суммы первоначального взноса и величины затрат заемщика посредством снижения стоимости строительства жилья.
б) предоставление целевых субсидии на приобретение жилья, строящего по городскому заказу или коммерческого жилья, в том числе жилья на вторичном рынке, в размере и на условиях установленных действующим законодательством.
Целевые субсидии из бюджета города Москвы предоставляются на строительство или приобретение жилья гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий и имеющим право на получении субсидии. Денежные средства в объеме, установленным действующим законодательством, поступают на именной блокированный целевой счет, открытый в уполномоченному банке, что обеспечивает их целевое использование.
в) приобретение жилья, строящего по городскому заказу или коммерческого жилья, в том числе жилья на вторичном рынке, за счет собственных или заемных средств с использованием механизма накопления.
Долгосрочные системы жилищных (строительных) сбережений предполагают участие граждан в различных системах накопления средств на приобретения жилья посредством вступления в жилищно-строительные кооперативы, становясь членами-пайщиками, приобретения облигаций ипотечных агентств или осуществления накопления на целевом вкладе.
Для увеличения доступности жилья при его приобретении на основе системы накопления возможно предоставить участникам накопительных систем государственные гарантии города Москвы, повышающих надежность и привлекательность системы накопления. Кроме того, необходимо развивать систему страхования имущественных вкладов.
г) приобретение коммерческого жилья, в том числе жилья на вторичном рынке, за счет заемных средств с использованием механизмов коммерческой жилищной ипотеки.
Ипотечное жилищное кредитование предполагает привлечение заемных средств под залог приобретаемого жилья.
Для увеличения доступности жилья при его приобретении на основе ипотечных кредитов необходимо:
- активизировать участие кредитных и иных организаций в ипотечном жилищном кредитовании;
- обеспечить повышение привлекательности ипотечных кредитов для граждан посредством снижения процентных ставок, ежемесячных платежей, размера первоначального взноса, увеличения срока кредитования;
- предусмотреть возможность использования маневренного жилищного фонда города при выселении заемщиков из заложенного жилья в случае их неплатежеспособности и обращении взыскания на заложенную квартиру;
- создать в городе систему страхования объектов залога для снижения дополнительных затрат заемщиков на ипотечное страхование;
- содействовать решению проблемы накопления средств на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, формированию кредитной истории с целью развития надежных и подконтрольных городу накопительно-ипотечных систем, позволяющих гражданам, с одной стороны, накопить необходимые для получения кредита средства, с другой стороны, продемонстрировать банку свою добросовестность и надежность как заемщика;
- резервировать часть жилой площади, возводимой строительными компаниями для продажи на рынке жилья, с целью ее приобретения с использованием ипотечных кредитов на этапе строительства;