Одной из наиболее распространенных категорией судебных дел, в которых чаще всего незащищенными оказываются права и законные интересы детей, являются дела о признании недействительными сделок с жилыми помещениями.
Предпринятые законодателем шаги, направленные на защиту прав несовершеннолетних, оказались недостаточными, а в некоторых случаях вообще безрезультатными.
При этом в равно незащищенном положении оказываются как малолетние дети в возрасте до четырнадцати лет, не обладающие дееспособностью, так и дети старше четырнадцати лет, имеющие частичную дееспособность.
Районные управы, осуществлявшие функции органов опеки и попечительства, во многих случаях проявили неспособность защитить права детей. Во многом это обусловлено отсутствием единообразия практики применения законодательства в их работе и единого координирующего органа, который мог бы своевременно дать рекомендации и разъяснения специалистам органов опеки и попечительства.
К сожалению, документы, принятые Министерством образования РФ, в сфере защиты жилищных прав несовершеннолетних, недостаточно четко регулируют деятельность органов опеки и попечительства и носят лишь рекомендательный характер, поэтому не всеми органами опеки и попечительства применяются.
В практике имеются случаи, когда органы опеки и попечительства дают согласие на совершение сделок с квартирами, в которых проживают дети, не проверив истинных причин, побудивших родителей продавать жилье. В первую очередь это касается неблагополучных семей, в которых родители не исполняют или ненадлежаще исполняют свои родительские обязанности перед детьми. Очень часто в этом случае при продаже занимаемых квартир они преследуют цель получения денег как от продажи своих, так и от продажи детских долей в праве собственности. Такие родители не лишены родительских прав, и органы опеки формально подходят к решению вопроса о выдаче им разрешения на продажу квартиры, порой даже не считая возможным вмешиваться в жизнь детей, имеющих родителей.
При этом органы опеки и попечительства ссылаются на часть 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации, в которой установлено, что родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами. Однако, в статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации имеется часть 2, которая гласит, что родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
В лучшем случае разрешение на продажу квартиры дается при условии приобретения детям другого жилого помещения или при условии открытия на имя несовершеннолетних счетов и зачисления на них стоимости проданных детских долей. Однако ни то ни другое ни в коей мере не гарантирует реальной защиты прав детей, так как в случае неисполнения этого условия никаких правовых последствий не наступает. Факт приобретения детям другого жилого помещения или открытия счетов на имя несовершеннолетних органами опеки не контролируется.
Представляется, что условие об открытии детских счетов и зачисление на них денежных средств недопустимо в том случае, если ребенок фактически проживает или проживал в отчуждаемой квартире, так как в этом случае нарушается его право на жилище. Кроме того, деньги в рублевом эквиваленте постепенно утрачивают покупательскую способность, что со временем делает невозможным приобретение детям другого жилого помещения.
Имеются случаи, когда разрешение на совершение сделки по отчуждению жилого помещения дается органами опеки и попечительства при условии приобретения другого жилого помещения, расположенного в населенном пункте, отдаленном от города Москвы. При этом в органы опеки и попечительства представляются документы, подтверждающие, что детям будет приобретена определенная квартира с указанием ее адреса. Давая разрешение на такие сделки, органы опеки и попечительства также не интересуются ни состоянием, ни рыночной стоимостью нового жилья, в то время как приобретаемое жилое помещение оказывается значительно дешевле продаваемого. Никто не изучает, соответствуют ли продаваемые и приобретаемые жилые помещения друг другу по стоимости. Учитывается лишь количество комнат. При этом не выясняется, каким образом детьми будет получена разница в стоимости квартир. В результате это приводит к нарушениям имущественных прав несовершеннолетних и ухудшению качества их жизни.
Так, например, семья Чернышевых, состоящая из матери, дочери и двух сыновей-близнецов, занимала трехкомнатную квартиру в районе Солнцево города Москвы. Мать и совершеннолетняя дочь злоупотребляли спиртным, не работали. Дочь состояла на учете в ПНД с детства, имела всего три класса образования.
Мать и дочь обратились в орган опеки и попечительства районной Управы Солнцево с просьбой выдать разрешение на продажу занимаемой квартиры, принадлежащей всем четверым членам семьи на праве собственности. При этом ими было дано обязательство приобретения другой трехкомнатной квартиры в городе Алексин Тульской области с указанием адреса квартиры.
Орган опеки и попечительства выдал разрешение на сделку. Однако не выяснил ни мотивов сделки, ни стоимости продаваемой и приобретаемой квартир. В нарушение статьи 56 Семейного кодекса Российской Федерации, согласно которой учет мнения ребенка, достигшего возраста 10 лет, по вопросам, касающимся его жизни, является обязательным, с детьми, которым к тому времени исполнилось 11 лет, никто не беседовал. Орган опеки и попечительства не заинтересовался, что перемена места жительства детей произойдет в период учебного года и это может отрицательно отразиться на их успеваемости и психике. Без внимания органа опеки и попечительства остался тот факт, что дети вообще перестали посещать школу, перерыв в учебе составил более двух месяцев.
Поскольку разрешение на сделку было выдано, квартира в городе Москве, в которой дети имели по одной четвертой доли в праве собственности, была продана и приобретена квартира в городе Алексин Тульской области в несколько раз дешевле проданной. Деньги от продажи квартиры не были полностью переданы собственникам, на счета детей не зачислялись.
Через неделю после совершения сделки мать несовершеннолетних умерла. В результате совершенных сделок дети лишились жилья в городе Москве, что существенно ухудшило условия их жизни, и не получили денег за проданные детские доли, хотя формально условие, при котором было выдано разрешение на продажу квартиры, было соблюдено. Позиция органа опеки и попечительства сводилась к тому, что они не могли отказать матери в совершении сделки, "даже если бы она решила увезти детей во Владивосток".
Действительно, органы опеки и попечительства не вправе произвольно ограничивать права собственников, однако они обязаны следить за соблюдением имущественных и жилищных прав несовершеннолетних, иначе норма части 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства, сводится к пустой формальности.
Имущественные права детей нарушаются чаще всего в том случае, когда в договоре купли-продажи квартиры не указывается истинная сумма договора, а стоимость квартиры определяется в договоре исходя из стоимости квартиры по данным БТИ. В этом случае, даже если сделка, совершенная без учета прав и законных интересов несовершеннолетних, будет признана судом недействительной, дети получат лишь стоимость своих долей из расчета оценки по стоимости БТИ, но не по действительной, рыночной стоимости.
Причиной искажения в договорах данных о стоимости квартиры служит нежелание покупателя показывать сумму имеющихся у него наличных денег, желание скрыть истинную сумму своего дохода, а также зачастую и нежелание продавца уплатить налоги, предусмотренные законодательством.
Представляется, что органы опеки и попечительства должны разъяснять лицам, желающим продать квартиры, в которых проживают дети, независимо от того, являются ли дети собственниками или лишь имеют право пользования, какие правовые последствия может повлечь занижение в договоре истинной, реально уплаченной за квартиру стоимости. Так как в случае признания сделки недействительной суд не будет интересовать, по какой причине стороны оценили квартиру по стоимости БТИ, и он обязан будет при приведении сторон в первоначальное положение, существовавшее до сделки, взыскать с продавца квартиры ее стоимость по оценке БТИ, то есть стоимость, указанную в договоре. Однако, поскольку стоимость квартиры по БТИ в несколько раз меньше реальной рыночной стоимости, по которой продается квартира, восстановить нарушенное право становится невозможным.
При этом суды не принимают во внимание расписки, которые могут иметься у продавцов, подтверждающие получение за квартиру значительно больших сумм. Кассационные и надзорные жалобы остаются без удовлетворения, так как судебные инстанции исходят из принципа свободы договора, позволяющего сторонам заключить договор на любых условиях, не противоречащих законодательству, в том числе и по любой определенной сторонами стоимости жилого помещения, даже очень низкой.
Интересы детей в данном случае не учитываются. Именно в такой ситуации оказалась семья Акопджановых, состоящая из матери, отца и двух несовершеннолетних сыновей. Акопджановы продали свое жилье и приобрели другую квартиру. Однако купленная квартира оказалась предметом обеспечения долговых обязательств предшествующего собственника перед собственником, продавшим Акопджановым квартиру. По иску предшествующего собственника договор, по которому Акопджановы приобрели квартиру, признан недействительным. Продавец квартиры при заключении договора попросил Акопджановых записать в договоре, что квартира продается по стоимости БТИ. Акопджановы по недомыслию и доброте согласились, и только когда Черемушкинский межмуниципальный суд города Москвы признал сделку недействительной, поняли, что лишились возможности защитить свое право и получить реально переданную за квартиру сумму. Уполномоченным направлено обращение к прокурору города Москвы с просьбой принести протест на вынесенные судебные постановления по данному делу.
Таких примеров множество.
Представляется, что о последствиях занижения сумм стоимости жилых помещений покупателей должны отдельно информировать не только органы опеки и попечительства, но и нотариусы, а так как в настоящее время нотариальная форма не является обязательной для договоров купли-продажи недвижимости, - то и работники Комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Лишь в этом случае может снизиться риск нарушения прав при совершении сделок, в том числе и прав несовершеннолетних собственников и пользователей жилья, которые оказываются бесправными в этой ситуации и по существу "расплачиваются" за неграмотность и непредусмотрительность своих законных представителей.
Следует отметить, что в 1992-1996 годах суды принимали во внимание имеющиеся у сторон расписки, подтверждающие реально уплаченные денежные суммы, в целях защиты прав добросовестного приобретателя, уплатившего рыночную стоимость за квартиру, несмотря на то что в договоре была указана стоимость квартиры по стоимости БТИ. Сейчас ситуация изменилась, видимо, в целях изменения пагубной практики сокрытия доходов и "ухода" от налогов.
Государственные органы, осуществляющие регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, не несут никакой ответственности за регистрацию сделок с жилыми помещениями, которые впоследствии признаются недействительными. При этом регистрация таких сделок является подтверждением со стороны государства законности перехода прав на жилое помещение. Государство проводит юридическую экспертизу законности сделок, взимает за это пошлину, но впоследствии, при признании сделки недействительной, ответственности не несет. Принцип свободы договора по отчуждению жилого помещения семьями, имеющими детей и относящимися к группе риска, должен быть значительно ограничен. Такое ограничение фактически означает защиту жилищных прав несовершеннолетних, воспитывающихся в таких семьях. В противном случае последствия заключения указанных договоров приводят к нарушению конституционного права несовершеннолетних на жилище.
В практике встречаются случаи, когда органы опеки и попечительства необоснованно отказывают в выдаче разрешений на продажу квартир, в которых проживают, проживали или являются собственниками несовершеннолетние. В первую очередь это касается приобретения квартир в домах-новостройках, когда, продавая квартиру, родители намерены вложить деньги в строительство новых домов на нулевом цикле, когда стоимость квадратного метра площади позволяет приобрести право на квартиру большей площади, чем имеющаяся, и тем самым улучшить жилищные условия семей.
Безусловно, данные сделки имеют высокую степень риска. Однако отказывать родителям лишь на том основании, что приобретаемое ими жилое помещение еще не построено, либо требовать внесения денег на счета детей вместо перечисления строительной организации оснований нет. В каждом конкретном случае вопрос следует решать индивидуально. Вероятно, есть необходимость получить от таких семей сведения, где будут реально проживать дети до получения квартиры в новостройке, инвестиционный договор, по которому они намерены приобрести жилое помещение, оценить стабильность положения застройщика, заключившего с родителями несовершеннолетних такой договор, получить от застройщика подтверждения того, что такой договор существует и не расторгнут, а также подтверждение внесения части денег за новую квартиру, информацию о том, вся ли сумма будет оплачена из денег, полученных от продажи имеющейся квартиры, и из каких средств будет оплачен остаток, а также уточнить иные обстоятельства и лишь после этого принять решение по существу. Вероятно, немаловажную роль в совершении таких сделок должны играть страховые организации, страхующие финансовые риски, в том числе и риски вложения денег в инвестиционные проекты, по инвестиционным и иным аналогичным договорам. При возможности страхования рисков по таким договорам целесообразно рекомендовать родителям страховать риск в целях защиты интересов детей. Но к этому должны быть готовы и страховые организации.