Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства является самостоятельной, специфической сферой деятельности, обеспечивающей техническую эксплуатацию в соответствии с нормативными требованиями. Отношения, связанные с капитальным ремонтом объектов жилищно-коммунального хозяйства, требуют специального регулирования.
Капитальный ремонт - система мероприятий, направленных на восстановление ресурсов объектов жилищно-коммунального хозяйства при возможной замене их отдельных конструктивных элементов, а также улучшения их эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства должен осуществляться с соблюдением действующих нормативных требований, определяемых Правительством Москвы и федеральными органами власти.
Классификация капитального ремонта имеет несколько подходов определяющих его виды.
В целях планирования расходов по капитальному ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства следует различать два основных его вида, характеризующихся различным объемом выполняемых работ:
- комплексный капитальный ремонт должен предусматривать восстановление всех изношенных элементов;
- выборочный капитальный ремонт должен предусматривать замену или ремонт отдельных элементов, вышедших из строя.
Проведение комплексного капитального ремонта требует применения материалов, обеспечивающих нормативный срок службы ремонтируемых элементов объекта. По завершении комплексного капитального ремонта объект должен полностью соответствовать всем нормативно-техническим требованиям.
Проведение выборочного капитального ремонта должно обеспечивать восстановление эксплуатационных свойств отдельных элементов объекта, вышедших из строя в межремонтный период.
Планируя объем затрат, необходимый для проведения капитального ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимо предусматривать возможность проведения неплановых ремонтных работ (аварийных), направленных на ликвидацию последствий аварий, повреждение элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.
При формировании планов капитального ремонта следует учитывать технические характеристики объектов жилищно-коммунального хозяйства, степень их оснащенности инженерным оборудованием, а также межремонтные сроки службы конструктивных элементов объектов, их состояние, наличие заявок территориальных органов, заключений специализированных эксплуатационных и инспектирующих организаций, а также сложившуюся стоимость единицы работ.
Размещение заказов на капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства должно проводится исключительно на конкурсной основе.
Городские службы заказчика в процессе производства работ по капитальному ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства обязаны обеспечивать строгое соблюдение технологий, определенных техническими нормативами, и качество работ.
В условиях недостаточного финансирования работ по капитальному ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства необходимо дальнейшее совершенствование системы его планирования и организации, учета выполнения проводимых работ, а также разработка перспективных плановых заданий по приоритетным направлениям, привлечение внебюджетных источников.
В целях регламентирования порядка планирования, финансирования и учета работ по капитальному ремонту необходимо разработать и утвердить соответствующую инструкцию.
Считать целесообразным утверждение перспективных заданий сроком на пять лет, на основании которых устанавливать ежегодные плановые задания по территориальным заказчикам.
В целях усиления контроля за качеством составления технической документации на капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства при оформлении городского заказа и при разработке проектно-сметной документации необходимо предусматривать выполнение работ по:
- внедрению энергоэффективных технологий, материалов и оборудования, в том числе приборов учета расхода тепловой энергии и воды;
- созданию нормативного температурно-влажностного режима в чердачных помещениях, внедрению систем диспетчерского контроля с пульта ОДС за закрытием дверей чердаков и подвалов, функционированием инженерных систем и др.
- ремонту подъездов, оборудованию помещений для дежурных по подъезду, комплексному благоустройству дворовых территорий и внедрению систем видеонаблюдения за состоянием подъездов и придомовых территорий.
Достигнуть обеспечения рационального и эффективного расходования бюджетных средств следует путем исключения их использования на капитальный ремонт домов улучшенной планировки (по утверждаемым спискам), а также на капитальный и текущий ремонт нежилых помещений и строений (кроме сдаваемых в аренду), находящихся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении юридических лиц, в том числе в собственности физических лиц.
Ремонт этих объектов производить за счет средств владельцев (собственников) в соответствии с законодательными и нормативными актами.
Капитальный и текущий ремонт мест общего пользования строений, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, инженерных сетей, систем и устройств, связанный с общим ремонтом строений, находящихся в общей собственности физических лиц или же в хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении нескольких предприятий (организаций), производить также за счет средств собственников (совладельцев) строений.
Размеры и порядок участия сторон в ремонте должны устанавливаться соглашением, исходя из объемов работ, определенных проектно-сметной документацией, пропорционально доле собственности (владения) - общей площади помещений (если иное не установлено соглашением, с учетом требований законодательных и нормативных актов).
Капитальный ремонт сдаваемых в аренду нежилых и жилых помещений (строений), связанный с общим капитальным ремонтом, производить за счет средств юридических и физических лиц, в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении которых находится строение (если иное не предусмотрено договором аренды). Указанный ремонт выполнять одновременно с капитальным ремонтом всего строения.
Капитальный ремонт внутри сдаваемых в аренду помещений, связанный с улучшением их отделки, установкой дополнительного инженерного оборудования, выполняемый сверх объемов работ, предусмотренных проектно-сметной документацией на общий капитальный ремонт строения, производить с разрешения организации, в собственности, хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении которой находится строение, за счет средств арендатора на основании договора между сторонами, в котором должны быть определены объем, виды, сроки выполнения дополнительных работ и порядок их оплаты:
- либо путем внесения в проектно-сметную документацию соответствующих изменений и увеличения сметной стоимости работ с последующей ее оплатой арендатором;
- либо путем выполнения работ силами арендатора и за счет его средств на основании проектно-сметной документации под контролем организации, в хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении которой находится строение.
Текущий ремонт внутри арендуемых жилых и нежилых помещений, в том числе профилактическое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, а также капитальный ремонт этих помещений, связанный с деятельностью арендатора, производить за счет средств арендатора под контролем организации, в хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении которой находится строение.