Жилищно-коммунальная реформа одной из главных целей преобразований в жилищной сфере ставит демонополизацию обслуживания жилищного фонда и формирования рынка услуг.
Практика последних лет достаточно убедительно показывает, что создание эффективных механизмов управления жилищно-коммунальным хозяйством города достигается путем четкого разграничения прав и обязанностей собственника и субъекта хозяйствования.
При таком подходе система жилищно-коммунального хозяйства города рассматривается как трехуровневая:
- собственник жилищного фонда и других объектов недвижимости;
- субъект хозяйствования - заказчик жилищно-коммунальных и прочих услуг (управляющие организации);
- подрядные специализированные и иные организации.
Формирование "института" заказчика, как субъекта рыночных отношений, является ключевым вопросом для реального развития конкуренции в жилищном хозяйстве.
Управляющая организация должна создаваться как хозяйствующий субъект, выполнять функции по управлению жилищным фондом г.Москвы на основании договоров с районными Управами (или префектурами), а по управлению жилищным фондом, находящимся в другой (негосударственной) форме собственности - на основании договоров с собственниками или уполномоченными ими представителями, а также иметь право на заключение договоров с другими хозяйствующими субъектами, предоставляющими жилищно - коммунальные услуги, финансироваться, исходя из стоимости жилищно - коммунальных услуг, и иметь стимулы к снижению их стоимости и повышению качества.
Задачей городской администрации в настоящее время является установление порядка и создание нормативной базы, регламентирующей передачу государственного и муниципального имущества (жилищного фонда) г.Москвы в управление организациям, управляющим жилищным фондом.
Институт доверительного управления собственностью является новым для нашей правовой системы и общие положения, регулирующие отношения по передаче имущества в управление, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, практически исчерпывают существующую нормативную базу по данному вопросу.
Вместе с тем управление тем или иным имуществом имеет свою специфику.
Для успешного становления профессионального управления таким видом недвижимости, как объекты жилищно-коммунального хозяйства, предъявляются определенные требования к уполномоченной городом службе заказчика.
Эти требования должны содержаться в договоре управления. Обязательному включению в договор управления объектом жилищно-коммунального хозяйства подлежат условия о том, что Доверитель (собственник имущества, домовладелец), давая поручение по управлению своим имуществом, обеспечивает Управляющего всей необходимой информацией, включающей общую техническую характеристику объекта, в том числе инженерного оборудования и сетей, придомовой территории в границах эксплуатационной ответственности, количественные характеристики потребляемых объектом коммунальных услуг, фиксируемые на момент передачи и др.
Факт передачи жилищного фонда управляющей организации для оказания услуг по управлению оформляется актом приема-передачи.
Передача движимого имущества (если такое имеет место) осуществляется по перечню с указанием его первоначальной стоимости и износа.
На период действия доверительного управления управляющей организации передаются в безвозмездное пользование служебные нежилые помещения. При этом коммунальные и эксплуатационные услуги по предоставленным в пользование помещениям должны оплачиваться управляющей организацией.
Среди обязанностей управляющей организации также должны быть оговорены определенные условия.
Управляющая организация обязана вести в установленном порядке техническую документацию на объект, систематически проводить технические осмотры, являться заказчиком на работы по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, уборке внутриквартальных и внутридомовых асфальтовых покрытий, ремонту и содержанию объектов внешнего благоустройства и озеленения. Разрабатывать и представлять Доверителю на утверждение проекты смет на содержание и ремонт жилищного фонда и др. объектов, включенных в договор доверительного управления, выполнять другие порученные управляющей организации обязанности.
Наряду со становлением служб заказчика рынок услуг по управлению объектами жилищно-коммунального хозяйства должен быть открыт для частного предпринимательства.
При формировании или выборе службы заказчика (управляющей компании) собственник руководствуется тем, что служба заказчика должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей, арендаторов, собственников и владельцев жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг, защиты их интересов, а также сохранности объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Такая организация может быть достигнута выбором соответствующих организационных и финансовых механизмов.
Для обеспечения эффективности своей деятельности служба заказчика должна быть заинтересована в:
- расширении сферы обслуживания;
- минимизации задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг;
- выборе на конкурсной основе самого эффективного подрядчика;
- системе эффективного контроля за деятельностью подрядных организаций.
Проведение конкурсного отбора подрядчиков для проведения работ по эксплуатации жилищного фонда позволяет резко повысить эффективность используемых ресурсов.
Главные вопросы для успешного проведения конкурсов:
- грамотно подобранный пакет объектов, выставляемых на конкурс;