Действующая в настоящее время в городе система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является продуктом адаптации к сложившимся в государстве и в городе условиям социальной, экономической, правовой, нормативной и налоговой среды. Ипотечные программы формировались как под эгидой Правительства Москвы, так и самостоятельно кредитными, инвестиционно-строительными и строительными компаниями.
В результате в городе сложилась мозаичная система жилищных ипотечных программ, которые охватывают банковский и небанковский сектора. Действующие в городе ипотечные программы различаются по источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, а также по характеру рисков, принимаемых на себя их участниками.
В данном разделе будут рассмотрены функционирующие в настоящее время жилищные ипотечные программы, подтвердившие свою жизнеспособность в сложившейся социально-экономической обстановке, а также те механизмы, которые еще не получили должного развития в городе, однако могут быть признаны перспективными.
4.1. Московское ипотечное агентство: от двухуровневой ипотеки к многообразию видов деятельности.
В основу прежнего варианта Московской программы ипотечного кредитования была заложена модель организации рефинансирования кредитных организаций на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного ипотечного рынка. При этом предполагалось, что традиционные инструменты вторичного ипотечного рынка будут в городе стабильно действовать, способствовать быстрой оборачиваемости средств кредиторов, непрерывному поступлению средств от инвесторов и заемщиков, и обеспечат рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование в течение 1-2 лет.
В рамках данной модели первичный кредитор (банк) может рефинансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи закладных инвестору или специализированному оператору вторичного ипотечного рынка.
Важнейшими вехами создания института вторичных операторов ипотечного рынка стали на уровне города учреждение Московского ипотечного агентства, а на федеральном уровне - учреждение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Важнейшей предпосылкой становления рассматриваемой модели ипотечного жилищного кредитования является принятие стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
Необходимо отметить, что рассматриваемая двухуровневая модель системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования признается мировой практикой одной из наиболее перспективных, к достижению которой можно стремиться, как конечному продукту эволюции ипотечной системы в целом.
Вместе с тем данная система рассчитана на получение финансовых ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от нее инвесторов. Следовательно, масштабы и эффективность ее функционирования находятся в сильной зависимости от состояния в стране кредитно-финансового рынка. Поэтому не случайно данная система достигла наиболее заметного масштаба и совершенства развития в странах с очень устойчивой экономикой, прежде всего в США. Для условий, сложившихся в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения, стоимости кредитных ресурсов и инвестиционной активности, данный вариант развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве основного ориентира на долговременную перспективу.
Стартовый этап Московской ипотечной программы совпал по срокам с финансовым кризисом 1998 года. В результате пилотный проект программы не был поддержан финансовыми поступлениями от инвесторов, прежде всего от зарубежных. Город предпринял попытку обеспечить финансирование Московской ипотечной программы денежными средствами, поступающими от коммерческой реализации специально возводимого жилья. Однако городской бюджет без привлечения инвесторов не способен профинансировать систему до уровня, достаточного для ее выхода на режим самофинансирования.
Тем не менее, отказываться от двухуровневой модели ипотечного кредитования город не намерен, поскольку она применима для кредитования заемщиков, приобретающих жилье элитного и среднего уровней. Это позволит на начальном этапе отработать на практике технологию реализации ипотечного жилищного кредитования и, в дальнейшем, использовать ее в сегментах городской системы ипотечного жилищного кредитования.
В сложившихся условиях Московское ипотечное агентство сохраняет свою роль не только как оператор вторичного ипотечного рынка, но и как координатор реализации различных вариантов и схем ипотечного кредитования, как кредитная организация, выполняющая реальные финансовые операции на ипотечном рынке. В частности, КБ "МИА" (ОАО) может быть интегрировано одновременно в несколько схем ипотечного кредитования, указанных в настоящей Концепции.
В этой связи можно выделить такой вид деятельности Агентства, как предоставление кредитов льготным категориям населения по методике, разработанной совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики.
4.2. Программы, реализуемые коммерческими банками за счет собственных ресурсов.
Программы приняты и реализуются универсальными банками, имеющими доступ к источникам долгосрочных финансовых ресурсов, а также располагающими структурными подразделениями ипотечного кредитования.
Основными отличительными чертами программ данного типа являются:
- использование банками для удовлетворения заявок потенциальных заемщиков произвольных финансовых источников - собственных капиталов банка, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.п.;
- наличие прямой зависимости масштаба и активности коммерческих банков по ипотечному кредитованию от общего состояния кредитно-финансового рынка в государстве;
- отсутствие необходимости установления единых стандартов параметров ипотечного кредитования (продолжительность кредитования, процентная ставка и др. устанавливаются каждым банком самостоятельно, ориентируясь на рыночную конъюнктуру);
- пополнение кредитными организациями собственного кредитного портфеля высоконадежными, но низкодоходными активами.
В связи с большой величиной процентных ставок по кредитам коммерческих банков заемщиками данной системы ипотечного кредитования могут быть, преимущественно, слои населения с достаточно высоким уровнем декларируемого дохода. Следует заметить, что удельный вес договоров ипотеки, имеющих целью приобретение заемщиком собственного жилья по данной системе, пока еще незначителен.
Возможностью использования средств клиентов, находящихся на банковских депозитах, в качестве основного источника долгосрочных кредитных ресурсов на современном этапе располагает в наибольшей мере Сбербанк России. В дальнейшем, по мере установления доверия населения к банковским вкладам, такие возможности могут появиться у значительного числа банков.
Вместе с тем можно полагать, что данный вариант развития системы долгосрочного жилищного кредитования в ближайшие годы не приведет к существенному росту масштаба ипотечного кредитования населения. Это обусловлено высокой стоимостью долгосрочных коммерческих кредитов и низкой привлекательностью их для заемщиков в связи с недостаточным уровнем личных доходов.
К отдельному виду программ одноуровневого ипотечного кредитования следует отнести развивающийся в городе механизм финансирования ряда московских кредитных организаций крупными геополитическими инвесторами, которые могут преследовать не только цели получения прибыли. Положительной стороной работы подобных инвестиционных фондов является унификация систем выдачи ипотечных кредитов, что влечет за собой создание цивилизованного рынка ипотечного кредитования.
4.3. Программы, реализуемые в небанковском секторе.
В условиях сокращения бюджетного финансирования на жилищное строительство, удорожания строительных кредитов и под угрозой снижения платежеспособного спроса населения на жилье крупные инвестиционно-строительные и строительные компании начали разрабатывать и внедрять различные схемы, позволяющие им привлекать денежные средства еще на этапе строительства в форме договоров долевого участия в строительстве или инвестирования.
Стремясь увеличить приток финансовых ресурсов от населения, некоторые строительные компании стали создавать сберегательно-строительные общества или потребительские союзы, которые привлекают сбережения граждан на накопительные счета в форме паевых взносов, направляют их на строительство конкретных объектов, а затем предоставляют этим гражданам рассрочку оплаты (коммерческий кредит) на оговоренный срок под залог приобретенного жилья.
Данные схемы в сложившейся социально-экономической обстановке пользуются серьезной поддержкой населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, и будут поддерживаться городом.