Количество созданных ТСЖ и сформированных кондоминиумов в
административных округах (по состоянию на 1июня 2000 года)
Администр. | ЦАО | САО | СЗАО | ЗАО | ЮЗАО | ЮАО | ЮВАО | ВАО | СВАО | Зел | Всего |
Количество домов, где > 50% жилой | 2222 | 1540 | 869 | 1155 | 1350 | 928 | 815 | 1506 | 1229 | 122 | 11736 |
Количество | 146 | 10 | 36 | 46 | 41 | 6 | 73 | 17 | 26 | 1 | 402 |
Количество домов, в которых зарегистрированы | 157 | 13 | 54 | 57 | 49 | 6 | 79 | 19 | 31 | 1 | 466 |
Отношение(%) количества домов, где | 7.1 | 0.8 | 6.2 | 4.9 | 3.6 | 0.6 | 9.7 | 1.3 | 2.5 | 0.8 | 3.97* |
Кол-во зарегистрированных кондоминиумов | 40 | 3 | 12 | 9 | 27 | 2 | 33 | 1 | 4 | 1 | 132 |
Количество домов, | 54 | 8 | 22 | 14 | 11 | 6 | 31 | 11 | 14 | 1 | 172 |
________________
* 3,97% - средний процент количества домов, где зарегистрированы ТСЖ, по отношению к количеству домов, где >50% жилой площади находится в частной собственности
Проведенный по заказу Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы социологический опрос* показал, что состоянием дома и подъезда, а также работой технических систем и инженерных коммуникаций, уборкой в подъезде, вывозом мусора с придомовой территории удовлетворены, в основном, жители домов, которые создали товарищества собственников жилья. В этих домах более эффективно решаются задачи безопасного и удобного проживания граждан, обеспечивается контроль за состоянием дома и придомовой территории, рационально используется общее имущество, создаются условия, способствующие снижению затрат на техническое обслуживание и коммунальные услуги.
В последнее время наблюдается некоторый рост активности в создании товариществ собственников жилья. Он является прежде всего следствием предпринимаемых Правительством города мер по созданию товариществ в новостройках.
Причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов и создания ТСЖ, можно разделить на две основные группы - объективные и субъективные.
Объективные факторы связаны с экономической ситуацией в городе, со сложившейся структурой жилищного фонда и его состоянием. В их числе в первую очередь необходимо отметить:
- значительный недоремонт жилищного фонда;
- отсутствие системы накопления финансовых средств на ремонт жилищного фонда и гарантий, что капитальный ремонт будет проведен после передачи кондоминиума в управление ТСЖ;
- ограниченность бюджетных средств, направляемых на содержание и ремонт жилищного фонда.
Указанные причины не способствуют созданию благоприятных экономических условий для рентабельной работы ТСЖ.
Субъективными факторами, тормозящими развитие самоуправления населения, являются старый, традиционный подход городской администрации к управлению жилищным фондом, а также менталитет населения.
Не преодолена инерционность мышления части ответственных работников органов исполнительной власти и управления всех уровней, связанная с неверием в возможность домовладельцев управлять жилыми домами, а также моральная неготовность большинства жителей многоквартирных домов самостоятельно управлять своей собственностью и их убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве.
Комплексное рассмотрение действующих нормативно-правовых актов РФ и Москвы, регулирующих создание, деятельность ТСЖ и формирование кондоминиумов и обязывающих городские органы участвовать в этом процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания действенных организационных механизмов поддержки процессов создания и деятельности ТСЖ.
Существующая практика создания ТСЖ в городе предусматривает предварительную регистрацию товарищества, как юридического лица, с последующим закреплением (регистрацией) кондоминиума. При таком подходе за товариществом закрепляется земельно-имущественный комплекс, сформированный без предварительного учета и оценки возможности использования и эффективной эксплуатации объектов кондоминиума.
Несмотря на усилия городских органов по упрощению процедуры формирования и передачи кондоминиума в управление ТСЖ, она зачастую затягивается на 5 - 8 месяцев и требует значительных финансовых затрат со стороны домовладельцев.
Имеются различия в законодательстве Российской Федерации и г.Москвы относительно прав на земельный участок, входящий в состав кондоминиума. Московское законодательство не содержит норм, позволяющих домовладельцам в соответствии с Законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" требовать передачи им земельного участка бесплатно в общую долевую собственность.
В городе не проведено межевание территорий до уровня домовладений. Это часто затрудняет определение границ земельного участка кондоминиума. Отсутствует методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, применительная к особенностям территории г.Москвы.
Имеются диспропорции в оплате за землепользование. В кондоминиумах, управляемых ТСЖ, на собственников квартир возлагается обязанность по уплате за землю, а в жилищном фонде при иной форме управления, земельные платежи с собственников квартир не взимаются (или взимаются далеко не везде).
В последние годы отмечается существенная недостаточность обеспечения финансированием расходов по содержанию и ремонту жилищного фонда.
Большая часть населения оплачивает менее 12% фактической стоимости услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, поэтому особое значение имеет вопрос финансового обеспечения.
В результате сравнительного анализа финансово-экономической деятельности дирекций единого заказчика и товариществ собственников жилья выявлены диспропорции в бюджетном финансировании ТСЖ по сравнению с ДЕЗ.
В сметах расходов целевых бюджетных фондов развития территорий округов и районов г.Москвы предусмотрены расходы на капитальный ремонт жилищного фонда. Однако, не предусмотрено выделение этих средств для домов, находящихся в управлении ТСЖ и созданных на базе бывшего муниципального фонда (т.е. если дом передан в управление товариществу, то средства на капитальный ремонт на практике не выделяются).
Не отработан механизм перечисления бюджетных средств в установленных объемах непосредственно товариществам. Это приводит зачастую к длительным задержкам перечисления средств.
Не разработана типовая методика составления хозяйственно-финансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе кондоминиума, необходимого как товариществу для планирования деятельности в соответствии с нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономической целесообразности создания товарищества.
Деятельность товариществ собственников жилья происходит в условиях нестабильной экономики при отсутствии механизма накопления амортизационных отчислений, которые должны вестись в течение всего срока службы дома и быть использованы к тому времени, когда дом достигнет предельного износа, на строительство нового дома или восстановление (если это будет возможно) старого.