4.1. Кадастровая стоимость земель определяется в ходе работ по кадастровой оценке исходя из рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) незастроенных земельных участков (прав на них), либо исходя из части рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) недвижимости, приходящейся на земельный участок (права на него).
4.2. Объектом кадастровой оценки земель г.Москвы являются земельные участки, расположенные на территории города. При этом, ввиду значительности территории города и, как следствие этого, необходимости значительных затрат труда и денежных средств для сплошной поучастковой кадастровой оценки, регулярная кадастровая оценка земель г.Москвы (отдельных административных округов г.Москвы) проводится по кадастровым кварталам (кадастровым массивам), с представлением результатов кадастровой оценки в виде показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам) и базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам.
4.3. Используемая для поквартальной кадастровой оценки земель г.Москвы методика должна обеспечивать учет основных факторов, определяющих стоимость городских земель и ее дифференциацию в пределах территории города:
- разрешенное использование земель в соответствии с градостроительным зонированием, их фактическое использование;
- местоположение по отношению к центру города, другим центрам обслуживания и отдыха населения, местам приложения труда;
- уровень благоустройства территории, обеспеченность территории транспортной инфраструктурой и социальной инфраструктурой;
- экологические условия, культурно-историческая и ландшафтная ценность территории;
- уровень инженерной освоенности территории;
- инженерно-геологические условия;
- другие факторы.
При оценке влияния отдельных факторов на стоимость земельных участков кадастровых кварталов (кадастровых массивов) должно приниматься в расчет функциональное (целевое) назначение земельных участков с учетом их разрешенного использования.
4.4. Методика поквартальной кадастровой оценки земель г.Москвы должна обеспечивать учет имеющихся данных статистики продажи и аренды недвижимости в г.Москве.
4.5. Используемая для поквартальной кадастровой оценки земель г.Москвы методика должна строиться с учетом рентной теории стоимости земель, предусматривать при оценке учет фактической или потенциальной доходности городских земель для отдельных видов деятельности.
Применяемая методика кадастровой оценки земель должна предусматривать с учетом особенностей земельно-имущественных отношений и уровня развития рынка недвижимости в г.Москве возможность применения распространенных в мировой практике основных методов оценки недвижимости:
- метод сравнительного анализа сопоставимых продаж;
- затратный метод;
- доходный метод.
Применяемая методика кадастровой оценки земель должна предусматривать с учетом особенностей земельно-имущественных отношений и уровня развития рынка недвижимости в г.Москве возможность применения распространенных в мировой оценочной практике методов и подходов к оценке части стоимости недвижимости, приходящейся на земельный участок (земельных участков как незастроенных) в условиях отсутствия достаточного количества данных о ценах продажи земельных участков:
- метод капитализации земельной ренты;
- метод выделения (экстракции) и метод распределения;
- метод остатка для земли;
- метод развития (освоения).
4.6. В условиях недостаточного количества достоверной информации о ценах продажи в г.Москве недвижимости и прав на земельные участки применяемая методика кадастровой оценки земель может в значительной мере основываться на оценке и моделировании влияния отдельных факторов на территориальную дифференциацию стоимости городских земель.
4.7. По мере развития земельного рынка в г.Москве применяемая для кадастровой оценки земель г.Москвы методика должна в большей мере ориентироваться на использование в качестве исходных данных цен продажи прав на земельные участки и на применение метода сравнительного анализа сопоставимых продаж.
4.8. Территориально-экономическое зонирование г.Москвы должно осуществляться на основе результатов кадастровой оценки земель г.Москвы с учетом фактически сложившегося землепользования, градостроительных характеристик территории, утвержденного градостроительного зонирования территории г.Москвы.
4.9. Для ускорения работ по обработке массивов исходных данных, проведению расчетов, предусматриваемых методикой кадастровой оценки земель г.Москвы, применяются компьютерная техника и разрабатываемое для этих целей программное обеспечение.