Приложение 2
к распоряжению
Премьера Правительства Москвы
от 31 марта 1997 года N 304-РП
Типовые задачи и вопросы аттестационных
экзаменов по теоретическим
основам оценки недвижимости на территории Москвы
(разработаны в соответствии с программой, утвержденной
распоряжением Мэра Москвы от 29.02.96 N 102-РМ)
1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1 Общие вопросы
1. Понятие оценки. Виды оценки. Виды отчетов об оценке. Объекты оценки. Субъекты оценочной деятельности. Потребители услуг оценщика. Цели оценки.
2. Отношения оценщика с потребителем его услуг. Виды отчетов об оценке. Определение размера денежного вознаграждения оценщика. Этические нормы.
3. Обязательность и необязательность согласия собственника недвижимости для проведения ее оценки.
1.2 Термины и понятия
4. Вещи движимые и недвижимые. Понятие вещи и имущества. Виды прав. Понятия полномочия и правомочия. Обременения прав. Сервитуты. Градостроительные ограничения. Понятие залога, ипотеки.
5. Правомочия собственника недвижимости, арендатора недвижимости, обладателя права хозяйственного ведения, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования.
6. Виды прав, которые могут быть предметом залога.
1.3 Государственная регистрация прав на недвижимость
7. Понятие государственной регистрации. Цели государственной регистрации. Объекты государственной регистрации. Органы, уполномоченные осуществлять государственную регистрацию. Основания для государственной регистрации. Момент возникновения и прекращения прав и обязанностей в отношении недвижимости. Переход прав и обязанностей при совершении сделок с недвижимостью.
8. Удостоверение права собственности на недвижимость. Подтверждение права собственности на недвижимость. Связь возникновения, прекращения и перехода прав с государственной регистрацией прав.
1.4 Обременения недвижимости и прав на нее
9. Основания возникновения обременений. Виды обременений. Объекты обременений. Органы и лица, правомочные осуществлять обременения. Связь стоимости недвижимой вещи с обременением этой недвижимой вещи.
10. Понятие территории. Понятие зонирования участков территории и иной недвижимости. Органы, правомочные осуществлять зонирование территории. Правовые последствия нарушения норм зонирования.
2. ОБЩИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
11. Основные методы оценки. Их характеристики. Применимость каждого из методов. Достоинства и недостатки.
12. Различные виды стоимости. Бездоходная недвижимость. Недвижимость особого назначения. Потенциально приносящая доход недвижимость.
3. РЫНОЧНЫЙ МЕТОД
13. Понятие валового рентного множителя. Сфера его применения. Достоинства и недостатки. Точность результатов, полученных с помощью валового рентного множителя. Факторы, учитываемые и неучитываемые валовым рентным множителем.
14. Понятие сопоставимых объектов. Единицы сравнения. Корректировки. Параметры сравнения. Виды корректировок. Требования к объектам для их сопоставления с оцениваемым. Независимость и взаимное влияние корректировок.
15. Обработка данных. Оценка качества имеющихся данных. Получение окончательного результата. Оценка точности конечного результата. Основные понятия статистики и статистической обработки для целей оценки.
Задачи на вычисление
16. Дом, расположенный на оживленной магистрали, сдается в аренду за плату на 30 000 денежных единиц (д.е.) в месяц меньше, чем похожие дома на более тихих улицах. Валовый рентный множитель известен. Определить размер денежной корректировки на местоположение.
17. Известны: корректировка по местоположению двух однотипных объектов недвижимости и отличие арендной платы для них. Рассчитать валовый рентный множитель.
18. Известны: величина арендной платы за объект недвижимости и валовый рентный множитель для аналогичных объектов. Определить стоимость объекта.
19. Имеется земельный участок. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов. Используя данные задачи, определить, какой способ использования участка является наилучшим (в смысле теории оценки).
20. Фирме поступили предложения о покупке офиса за 120 000 000 д.е. или о его аренде по 18 000 000 д.е. в год. Определить месячный валовый рентный множитель.
21. Известны затраты на строительство дома и цены на аналогичные незастроенные участки. Определить стоимость дома с участком.
22. Имеется информация: