1. Настоящее Положение определяет порядок и условия предоставления жилых помещений по договорам найма, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, физическим лицам.
2. Найм жилых помещений представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями.
3. Основным документом, регулирующим отношения наймодателя с нанимателем, является договор коммерческого или социального найма, заключаемый в письменной форме (приложения 1, 2).
Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.
В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Наймодатель обязан ознакомить их с условиями договора коммерческого найма. При отсутствии в договоре таких лиц вселение этих граждан производится в соответствии с п.28 настоящего Положения.
Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные услуги.
Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.
4. Объектом договора коммерческого найма жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), благоустроенное применительно к условиям г.Москвы и отвечающее санитарным и техническим нормам. В коммерческий найм может быть передан жилой дом либо его часть.
Объектом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), благоустроенное применительно к условиям г.Москвы и отвечающее санитарным и техническим нормам, предоставляемое из жилищного фонда социального использования.
5. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.
Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.
6. Сдача жилого помещения в найм не влечет передачу права собственности на него. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения.
При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
7. Сторонами по договору найма являются: наймодатель - с одной стороны и наниматель - с другой стороны. Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в найм.
На территории г.Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти.
Право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе.
Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в г.Москве при условии соблюдения Правил о порядке регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города.
8. Нанимателю по договору найма жилого помещения при согласии наймодателя может быть предоставлено право на сдачу жилого помещения в поднайм при условии, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.
Договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора коммерческого найма.
Договор поднайма заключается с обязательным соблюдением требований, изложенных в пп.20, 21, 22, 23 настоящего Положения.
9. По договору поднайма поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным по договору перед наймодателем является наниматель.
10. За сдачу жилого помещения в поднайм взимается договорная плата.
Плата по договору поднайма не может превышать плату по договору найма.
11. На договор поднайма жилого помещения не распространяется п. 30 настоящего Положения.
12. При досрочном прекращении договора коммерческого найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
13. При сдаче жилого помещения, занимаемого по договору найма, в поднайм, наниматель утрачивает право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.
14. В случае смерти физического лица либо признания его недееспособным, а также его выбытия, его права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, по общему согласию между ними, при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре коммерческого найма. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.
При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре коммерческого найма в качестве постоянно проживающих, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями в соответствии с ч. 2 ст. 686 ГК РФ.