МОСКОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 октября 1995 года N 67

О внесении замечаний и предложений по Временному положению о кондоминиуме,
утвержденному Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 года
N 2275, и проекту Федерального закона "О кондоминиумах"

(с изменениями на 1 июля 1996 года)
____________________________________________________________________
Утратило силу на основании
постановления Московской городской Думы от 21 сентября 2011 года N 245
____________________________________________________________________

__________________________________________________
     Документ с изменениями внесенными:     
     постановлением Московской городской Думы N 8 от 17.01.96;
     постановлением Московской городской Думы от 1 июля 1996 года N 68.
__________________________________________________

Рассмотрев Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 года N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме", и проект Федерального закона "О кондоминиумах", учитывая имеющийся в городе Москве опыт создания товариществ собственников жилья, Московская городская Дума постановляет:

1. Направить Федеральному Собранию Российской Федерации замечания и предложения по содержанию Временного положения о кондоминиуме и проекту Федерального закона "О кондоминиумах" (приложение).

2. Просить Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации учесть поправки Московской городской Думы при рассмотрении проекта Федерального закона "О кондоминиумах" во втором чтении.

__________________________________________________

Срок действия п.3 данного постановления продлен до 30 июня 1996 года на основании постановления Московской городской Думы N 8 от 17.01.96г.

__________________________________________________

_____________________________________________________________________

Срок выполнения поручения в части п.3 продлен до до 1 октября 1996 года - постановление Московской городской Думы от 1 июля 1996 года N 68.

_____________________________________________________________________     

3. Предложить Правительству Москвы в IV квартале 1995 года доложить на заседании Московской городской Думы об опыте работы товариществ собственников помещений, взявших в управление жилые дома.

4. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на координатора направления деятельности Московской городской Думы по вопросам жилищной политики Хованскую Г.П.

ЗАМЕЧАНИЯ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
по содержанию Временного положения о
кондоминиуме, утвержденного Указом
Президента Российской Федерации
от 23 декабря 1993 года N 2275

1. Временное положение о кондоминиуме (далее - Временное положение) определяет кондоминиум как объединение собственников (ранее в Законе Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" - товарищество собственников) в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере. В п.2 говорится, что "домовладельцы" в кондоминиуме (см. п.1 "объединение собственников") составляют товарищество (объединение) домовладельцев (т.е. тех же собственников)".

Необходимо определить кондоминиум как тип недвижимости, находящейся в общей собственности с определенными, законодательно обусловленными правилами управления этой недвижимостью. А товарищество совладельцев определить как юридическое лицо с определенными признаками. Тогда не было бы необходимости в п.28 Временного положения запрещать самороспуск товарищества, так как недвижимость вне зависимости от желания совладельцев остается в общей собственности, т.е. в режиме кондоминиума. Создание юридического лица для управления общей собственностью необязательно. По существующему законодательству для этого достаточно соглашения собственников о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей собственности. Запрещение же самороспуска товариществ приведет к тому, что их не станут создавать. Кроме того, наличие этого пункта во Временном положении означает нарушение личных прав граждан (статья 30 п.2 Конституции Российской Федерации).

2. Отсутствие в п.3 Временного положения конкретизации понятий "другие места общего пользования", "отдельно стоящие объекты" приведет к произвольной трактовке этих понятий на практике. Эти понятия должны быть конкретизированы представительными органами на местном уровне при разработке собственных нормативных актов.

3. Возможность передачи объектов общей собственности только в пользование лишает собственников возможности залога, отчуждения части общего недвижимого имущества, а следовательно, возможности получения кредита в современных условиях. Если бы передача в пользование понималась как передача в аренду, то был бы возможен залог права аренды. Но неопределенность терминологии ставит и эту возможность под вопрос.

4. Необходимо наличие учредительного договора, который сыграл бы роль соглашения собственников о совместном управлении общей собственностью. Кроме того, учредительные документы должны быть примерными, а не типовыми, обязательными, так как не существует ни совершенно одинаковых домов, ни одинаковых условий для создания товариществ. Создание же типовых обязательных документов напомнит людям "коллективизацию", так же как и невозможность самороспуска товариществ.

5. Предусмотренная в п.8 "путем уведомления органа местного самоуправления" регистрация товарищества еще не означает автоматической передачи прав на управление жилым домом товариществу. Необходимо предусмотреть в Федеральном законе "О кондоминиумах" порядок передачи прав на управление домом от органов муниципальной (государственной) власти товариществу. Если определить "кондоминиум" как тип недвижимости, то регистрация Устава товарищества возможна перед продажей квартир в новостройках и домах, вводимых после реконструкции и капитального ремонта. В таком случае при заключении договоров купли-продажи собственники должны будут взять на себя обязательство вступления в товарищество с уже зарегистрированным определенным Уставом.

6. Пункт 16 гласит, что товарищество имеет право получать кредиты. Но под какое обеспечение? По Временному положению залогом могут быть только квартиры, но, если они единственные, под этот залог кредит не выдадут. А финансирование из городского бюджета покрывает только 50% нормативных затрат на содержание жилья и коммунальные услуги. Платежи граждан на первом этапе жилищной реформы составят лишь 15% общих затрат. Так что, принимая во внимание нерегулярность выделения финансовых средств из городского бюджета, в основном низкие доходы наших граждан, отсутствие обеспечения для получения кредита создание товариществ на условиях Временного положения придется отложить до 1998 года, когда в итоге жилищной реформы жители будут (и смогут) полностью оплачивать содержание жилья.

Право товарищества осуществлять строительство, реконструкцию, пристройки экономически невозможно без привлечения инвесторов. Расчеты же с ними полученной в результате строительства или реконструкции дополнительной площадью будут затруднены с точки зрения оформления передачи прав, так как товарищество не может иметь в собственности недвижимость, а значит и передавать кому-либо права на нее.

7. Пункт 17, гласящий об обязанности товарищества производить капитальный ремонт дома, является нарушением статьи 7 Закона Российской Федерации от 11 августа 1994 года N 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", где эта обязанность возлагается на местные исполнительные органы и должна в переходный период производиться за счет их бюджетов. В нынешних экономических условиях даже капитальный ремонт домов ЖСК в значительных размерах предполагается производить в частности из бюджета города Москвы, а как известно, Временное положение принято на год до представления проекта соответствующего Закона. Указание на проведение капитального ремонта как обязанность товариществ оттолкнет жителей от вступления в товарищества.

8. Пункт 18 абзац 4. Снижение возможности влияния органов местного самоуправления на деятельность товариществ может привести к нарушению прав нанимателей (арендаторов) помещений.

Абзац 4 п.18 Положения необходимо исключить (противоречит статье 212 п.4 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

    9. На условиях, предложенных Временным положением, в случае отсутствия инициативных групп по созданию товариществ в жилых домах, помещения в которых находятся в разных видах собственности, товарищества просто не будут созданы.

ЗАМЕЧАНИЯ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
к проекту Федерального закона
"О кондоминиумах"

1. Дополнить название приложения словами следующего содержания: " и проекту Федерального закона "О кондоминиумах".

2. Предлагается назвать Закон : "О кондоминиуме".

3. Определить основные понятия в проекте Федерального закона "О кондоминиуме", посвятив им отдельную главу. В первую очередь предлагается дать определения таких понятий как "кондоминиум", "товарищество кондоминиума" и ввести их в следующей редакции:

"Кондоминиум" - недвижимое имущество, часть которого находится в общей собственности двух и более собственников остальных частей этого недвижимого имущества.

Часть недвижимого имущества, предназначенная для совместного владения и пользования, называется элементом общего пользования.

Часть недвижимого имущества, предназначенная для индивидуального владения и пользования, называется единицей кондоминиума, которая рассматривается вместе с правом долевого участия в элементах общего пользования.

Управление элементами общего пользования кондоминиума осуществляется собственниками единиц кондоминиума по соглашению.

Товарищество кондоминиума - некоммерческая организация, образованная двумя и более собственниками единиц кондоминиума для управления элементами общего пользования.

Субъектами права собственности в кондоминиуме могут являться граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Объектами права собственности в кондоминиуме могут являться здания, сооружения, земельные участки, иное недвижимое имущество и его части.

4. Статья 1 п.4:

После слов "имущества" ввести текст следующего содержания: "... , являющегося объектом отношений собственности ..." и далее по тексту.

5. Статья 3 п.3:

После слов "в зданиях" изложить текст в следующей редакции: "... , помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам, то есть на все товарищества, объединения товариществ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, в которых хотя бы один член выплатил полностью паевой взнос, иные объединения собственников недвижимости, действующие для совместного управления недвижимым имуществом в кондоминиуме".

6. Понятие "домовладелец" применительно к собственнику помещения в многоквартирном доме представляется неудачным, так как элементы общего пользования дома находятся в совместном владении и лучше употреблять понятие "совладелец".

7. По всему тексту нет необходимости повторять слова "жилые и нежилые помещения". Заменить на слово "помещения".

8. Статья 4:

а) Делается попытка описать различные типы кондоминиумов. Если в этом есть необходимость, надо:

- изменить заголовок;

- исключить п.2;

б) п.1в:

Исключить слова "или его часть".

9. Статья 8:

а) Либо надо вводить понятия "расширение и сокращение кондоминиума" и описывать соответствующие процедуры, либо надо исключить понятия "отчуждаемые и неотчуждаемые объекты общего имущества". В противном случае неизбежно возникнут конфликты в будущем.

п.1:

б) после слова "коридоры" ввести слова "крыши, чердаки";

в) после слова "этажи" ввести слова "и подвалы".

10. Статья 9:

а) Нецелесообразно определять долю в общей собственности кондоминиума в метрах квадратных, так как к элементам общего пользования относится инженерно-техническое и иное оборудование.

Порядок определения и изменения долей может определяться либо пропорционально размеру единицы кондоминиума, либо ее номинальной стоимости.

Порядок должен определяться по соглашению совладельцев;

б) п.п.2 и 3:

Вместо слов "доля собственности" оставить запись "доля".

11. Статья 10:

а) Разрешается распоряжаться долей в отчуждаемой части общего имущества без решения общего собрания совладельцев.

Противоречие со статьями 31 и 34 проекта;

б) п.2:

Распределение долей в праве собственности между собственниками и инвесторами или застройщиками регулируются договором;

в) п.3:

Изложить начало пункта в следующей редакции: "Собственник, осуществивший за свой счет и с согласия остальных собственников неотъемлемое улучшение..." и далее по тексту.

12. Необходима разработка примерного Устава товарищества собственников помещений. Все учредительные документы должны быть примерными, а не типовыми, обязательными, так как существуют различные типы кондоминиумов и различные условия для создания товариществ. Примерный Устав целесообразно иметь в качестве приложения к Закону "О кондоминиуме".

Кроме того, представляется необходимым подписание учредительного договора, который играл бы роль соглашения совладельцев и подтверждал добровольную передачу ими прав (или части прав) по управлению элементами общего пользования товариществу.

13. Статья 11:

а) Дополнить пунктом следующего содержания:

"Собственник в кондоминиуме обязан обеспечить доступ в принадлежащую ему единицу уполномоченных представителей власти и органов государственного надзора для проведения проверок и выполнять их предписания об устранении выявленных нарушений";

б) п.3: