Происшедшие за последний год в строительном комплексе и на рынке жилья изменения, выразившиеся в резком увеличении рублевой и, что очень важно, валютной себестоимости строительства 1 кв.м жилья, а также в сокращении разницы между инвестиционной и рыночной ценами жилья, существенно сужают диапазон и масштаб возможностей правительства в решении этой важной проблемы при практической реализации, когда часть средств от рыночной продажи жилья использовалась на строительство бесплатного жилья для очередников.
Этот диапазон еще более сократился за счет привлечения во внебюджетный фонд города кредитов коммерческих банков, которые будучи эффективными еще в 1992 году, уже с середины 1993 году очень негативно отразились на совокупной инвестиционной стоимости жилья, часто увеличивая ее более чем в два раза по сравнению с чисто подрядными ценами.
Общая площадь жилья, переданная правительством префектурам для обеспечения жильем очередников, составила в 1994 году всего около 180 тыс. кв.м, что равно доле в 6% от введенного за год в городе жилья или примерно 18% жилья, построенного по линии небюджетных инвестиционных фондов.
Еще меньше положительных результатов можно ожидать от деятельности небюджетного фонда в перспективе, вследствие ухудшающейся конъюктуры на рынке жилья и, в частности, вследствие продолжающегося сближения рыночных цен с себестоимостью строительства. В 1995 году для того, чтобы построить одну бесплатную квартиру для очередника города, потребуется продавать на рынке уже в 3-4 раза больше жилья по коммерческим ценам, чем требовалось для этого еще полтора года назад.
Главная задача состоит в регулируемом росте объемов жилищного строительства, который сопровождался бы одновременным повышением удельного веса жилья, целенаправленно создаваемого для наименее социально защищенных групп населения Москвы и, в частности, для очередников. Это возможно при дифференцированном, но безусловном распространении принципов платности и зарабатывания жилья на эти категории граждан. Однако реализация на практике этих подходов проходит крайне медленно. Причина не только в отсутствии реальных фондов субсидий и базы их формирования.
Главным препятствием в Москве с ее сверхмонополизированным инвестиционным строительным комплексом является отсутствие системы заблаговременной целевой аккумуляции средств гражданам для их объединения с положенными по закону жилищными субсидиями.
Программа предоставления в 1995 году 60 тыс. квадратных метров жилья под жилищное субсидирование позволит улучшить жилищные условия лишь немногим более тысячи очередников, что может расцениваться (для такого города как Москва с сотнями тысяч очередников), скорее как политический, чем социально-экономический шаг. Следовательно уже в настоящее время городу крайне необходим новый механизм концентрации инвестиционных ресурсов как по линии бюджета и небюджетного фонда, так и по линии пусть незначительных по размеру, но массовых целевых вкладов граждан в строительство жилья.
Необходима соответствующим образом узаконенная схема предоставления сберегательного, инвестиционного и кредитного сервиса, которая открывала бы доступ к жилью не только для богатых, но и средних по уровню доходов слоев граждан, а также позволяла бы очередникам заблаговременно сделать встречные шаги к скорейшему обеспечению их жильем. Развитие таких систем организации инвестиционного процесса с включением в них сотен тысяч граждан при достаточно сложных и разноплановых процедурах договорного, организационного и финансового взаимодействия участников невозможно осуществлять лишь по линии города.
Центр тяжести проблемы формирования местных фондов жилищных субсидий и непосредственной реализации программ адресной помощи очередникам в улучшении жилищных условий необходимо переносить на уровень административных округов, привлекая к реализации таких программ различные коммерческие структуры, специализированные банки и страховые компании.