Жилищная политика представляет собой взаимоувязанную совокупность основных направлений и реализующих их законодательных, социальных, организационно-экономических, архитектурно-строительных, эксплуатационно- технологических и иных мероприятий, предназначенных для реализации потребностей граждан в жилье.
Развитие жилищного комплекса предусматривает изменение структуры нового строительства. Это означает, что во вновь вводимом жилье доля типовых многоэтажных домов должна быть сведена к минимуму (до 5-10%), в то время как доля малоэтажного жилья, высотных домов с улучшенной планировкой должна резко увеличиться. То есть произойдет изменение приоритетов в строительстве, большая часть новых домов будет ориентирована на потребителей среднего и высокодоходных классов.
Данный вариант потребует также внесения корректировки в налоговую политику, в частности, в налоги на недвижимое имущество. В результате состоятельные люди, приобретая жилье высокого качества, будут продавать прежние квартиры городу или муниципалитету, что позволит последним пополнять муниципальный жилой фонд и использовать его для вторичного заселения.
Реализация подобного варианта развития возможна при наличии следующих условий:
- установление конечного срока (например, 2-3 года) бесплатной приватизации;
- обеспечение очередников жильем на правах найма и аренды;
- сокращение доли "жилья для бедных" во вновь вводимых домах;
- введение прогрессивной системы налогообложения для владельцев недвижимости.
Эти мероприятия обеспечат условия для внутригородского перераспределения жилья, создадут свои сегменты рынка для каждой социальной группы.
Стратегия реформирования жилищной системы направлена на создание тех секторов жилищного рынка, которые сориентированы на платежеспособные высоко- и среднедоходные группы населения. Предусматривается возможность улучшения жилищных условий не только очередникам, но и той части населения, которая имеет жилье, выше установленной социальной нормы.
Таким образом, в программе принята концепция, предполагающая возможность улучшения жилищных условий не только очередникам, но и той части населения, которая имеет жилье, но стремится улучшить свои жилищные условия, т.е. всем сразу и одновременно на платной основе.
При муниципальных органах формируется очередность на жилье, подразделяемая:
- на получение бесплатного жилья в найм (очередников муниципалитетов, малоимущих и многодетных граждан и других льготных категорий);
- на участие в строительстве собственного жилья на свои средства (как в домах коттеджного типа, так и в квартирных жилых домах);
- на аренду жилья;
- на покупку жилья того или иного типа.
В условиях становления рыночных отношений, жилищная политика предполагает активное использование рыночных механизмов в развитии жилищной сферы.
Структура форм владения может быть следующей.
Дорогое частное жилье (малоэтажное с участком) будет составлять 1%.
Частный жилищный фонд может составить от 60% до 80%.
Владельцы приватизированных квартир могут объединяться в товарищества собственников или другие формы для совместного управления и эксплуатации своих домов.
Муниципальное жилье, т.е. жилищный фонд, переданный на баланс муниципалитетам, может составить от 20% до 40%. При этом муниципальный фонд не должен приватизироваться. Муниципальный фонд может принадлежать как городу, так и муниципалитетам.
Городской фонд (муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственности города) должен использоваться для нужд государственных служащих и социально незащищенных категорий граждан и сдаваться в аренду на общих условиях.
Часть городского фонда (около 5%) следует использовать как городской переселенческий фонд для проведения реконструкции или иных целях. Наличие переселенческого фонда позволит городу более гибко и в сжатые сроки проводить реконструкцию, капитальный ремонт и др.
Собственно муниципальный фонд, находящийся в ведении муниципалитетов, должен быть использован для нужд малоимущего населения, очередников. Плата за найм подобных жилищ может быть льготной.
Обеспечение жильем очередников будет осуществляться за счет трех источников: государственного и муниципального строительства и квартир тех граждан, которые сочтут нужным выйти из общественного жилищного сектора. Стоимость приобретаемых муниципальными органами освобождаемых квартир при получении нового жилья с учетом их износа будет ниже на 20-40%, чем строительство таких же. Кроме того, они обойдутся дешевле и очередникам, частично оплачивающим их. Средства большинства населения начнут работать в жилищном секторе, изменятся пропорции между муниципальным и индивидуальным строительством, возрастет доля внебюджетного инвестирования. Данный вариант создаст основу для повышения жилищной мобильности населения, будет стимулировать процессы изменения жилищных условий в соответствии с потребностями семьи и динамику движения жилой площади.
Первые три сектора ориентированы на платежеспособные высоко- и среднедоходные группы населения. Высокодоходным группам населения дается возможность и всячески стимулируется выход из государственного фонда на жилищный рынок, создаются условия для реализации их жилищных предпочтений на основе складывающейся платежеспособности.
Предусматривается на первом этапе таким семьям выделять компенсации за освобождаемую квартиру в виде строительных сертификатов, зачета при продаже вновь построенного жилья или гарантий обеспечения условий индивидуального жилищного строительства.
Одновременно необходимо осуществить в муниципальных органах организацию сбора заявлений от тех, кто желает строиться, и декларации о доходах от тех, чье жилье остается в муниципальном фонде. Дальнейшее формирование очереди осуществляется с учетом доходов семьи. При предоставлении квартиры в порядке очереди заключается договор о муниципальном характере занимаемого жилья. Это означает сохранение нормированности при предоставлении и использовании такого жилья, сохранение разрешительного характера прописки и регистрации, возможности расторжения договора, а также повышения платы за найм, если доход квартиросъемщика увеличился.