Определяющим направлением, принципиально влияющим на проблему жилищного обеспечения граждан со средними доходами, выступает ипотечное кредитование. Местные органы власти регулируют развитие рынка ипотечных кредитов и взаимодействуют со всеми сторонами, участвующими в процессе жилищного кредитования: заемщиками, кредиторами и инвесторами, предоставляющими в той или иной форме денежные средства для строительства или приобретения жилья.
С целью реализации ипотечного механизма кредитования жилищного строительства предлагается создание Московского агентства по ипотечному жилищному кредитованию с выполнением следующих функций:
- разработка стандартов для ипотечного кредитования с определением типов кредитов;
- поддержание ликвидности банков через финансирование определенных типов ипотечных кредитов;
- выпуск собственных ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами для привлечения инвестиций в сферу жилищного кредитования;
- совместная работа с Ассоциацией банков и другими организациями для совершенствования квалификационного уровня специалистов в области ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.
Одной из возможных форм участия правительства Москвы может быть предоставление гарантий по ценным бумагам Агентства, что обеспечит привлекательность ценных бумаг для частных инвесторов и достижение целей мобилизации долгосрочных сбережений для инвестирования в жилищную сферу.
Создание Московского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и выполнение функций по установлению стандартов ипотечных операций устранит вероятность появления огромного количества кредитных схем, которые могут быть весьма рискованными как для банков, так и для заемщиков укрепит доверие инвесторов к ценным бумагам, гарантированным правительством Москвы, обеспечит условия для ликвидации острейшей жилищной проблемы без привлечения бюджетных средств и появления новых стабильных и безопасных инвестиционных возможностей для юридических и физических лиц.
Допустимый уровень кредитного риска достигается через гарантии от работодателя заемщику или на основе использования договора об аренде жилья с последующим выкупом.
Риск процентной ставки обеспечивается через использование переменных ставок или индексированных кредитов (с привязкой к курсу доллара, кредиты со сдвоенной процентной ставкой и отсрочкой платежей, которые построены на применении ставки по межбанковским кредитам (ИРОН) - инструмент с регулируемой отсрочкой платежа), а также кредиты с фиксированной ставкой процента и индексированием оставшейся суммы задолженности в соответствии с изменением минимальной зарплаты.
Рекомендуемая схема ипотечного кредитования представлена на рис. 5.1.