Создание многосекторной структуры, включающей частный арендный сектор, сектор личной и смешанной собственности, а также сектор государственной и муниципальной собственности предусматривает формирование механизма дифференцированной поддержки различных категорий населения в зависимости от среднедушевых доходов семей.
Данные о доходах семей, имеющих обеспеченность менее 15 кв.м общей площади, позволили выделить характерные группы населения, имеющие определенный уровень достатка и выдвигающие соответствующие требования к жилищу:
1. Население, имеющее относительно невысокие доходы и рассчитывающее на получение бесплатного муниципального жилья с достигнутым качеством жилищного стандарта, (который и рекомендуется принять за минимальный уровень жилищного стандарта);
2. Население, имеющее средний уровень доходов, желающее вложить свои средства в улучшение жилищных условий при осуществлении государственной поддержки (в виде долгосрочных ссуд, кредитов и т.д.), рассчитывающее на приобретение жилья с достигнутым уровнем жилищного стандарта по социальной норме площади жилища или несколько выше.
Для первой группы семей необходимо строительство квартир в соответствии с заявкой на квартирный состав жилищного строительства, определяемой в соответствии с потребностями очередников. При этом, учитывая, что вселение указанных семей в жилище муниципального фонда осуществляется на бесплатной основе, необходимо увязать нормы предоставления площади с социальными нормами площади на основе параметров квартир массовых серий домов.
Семьям очередников, желающих участвовать в инвестировании жилищного строительства, государство должно оказывать различные формы поддержки.
В общей структуре населения Москвы имеется незначительная группа семей, имеющих достаточно высокий уровень доходов (ориентировочно менее 1% от общего количества семей). Как правило, такие семьи имеют обеспеченность свыше 15 кв.м общей площади, ориентируются на изменение своих жилищных условий за счет приобретения жилища повышенного комфорта и способны участвовать в инвестировании строительства жилья как для собственных нужд, так и с целью получения дальнейшей прибыли от его эксплуатации.
Для группы семей, приобретающих или строящих жилище на свои средства, величина социальной нормы площади жилища должна стать нижней границей, определяющей общую площадь жилища, что позволит не допускать снижение стандарта его качества. Верхние границы общих площадей квартир (жилых домов) для указанной группы семей могут не нормироваться и, также как и их число будут определяться исключительно финансовыми возможностями инвесторов. Указанная группа населения, может стать основным потребителем коттеджей, возводимых индустриальным методом или индивидуальных жилых домов, строящихся на территории Москвы, а также квартир с повышенным уровнем комфорта.
Для высокодоходной группы населения должна даваться возможность выхода из государственного фонда на жилищный рынок, создаваться условия для реализации их жилищных предпочтений на основе складывающейся платежеспособности.
Для этой цели на первом этапе таким семьям могут выделяться компенсации за освобождаемую квартиру в виде строительных сертификатов, зачета при продаже вновь построенного жилья или гарантий обеспеченности условий индивидуального жилищного строительства.
Важным аспектом жилищной политики должна стать государственная поддержка групп населения с низким уровнем доходов в оплате коммунальных услуг в виде предоставления субсидий в пределах социальной нормы площади.
Обеспечивается регулирование местными органами управления финансирования жилищного строительства с целью обеспечения строительства качественного жилья как бесплатно передаваемого в найм, так и инвестируемого будущими владельцами.
Осуществляется усиленная помощь для семей, доходы которых не превышают установленного предела. Участие федеральных и муниципальных органов власти состоит в финансовой помощи в форме субсидий, позволяющих снизить стоимость кредитов, выделяемых банками для жилищного финансирования.
Усиленная помощь оказывается малоимущим гражданам, имеющим доходы ниже средних доходов в Москве, не владеющих ни одним видом недвижимости, ветеранам, инвалидам за счет средств городского бюджета. Малая помощь для улучшения жилищных условий выделяется семьям с доходами не превышающими предела, установленного правительством Москвы, в виде субсидий, льготных банковских ссуд и т.д. (рис. 4.1, табл. 4.1).
Для увеличения числа желающих участвовать в приобретении жилья на свои средства необходимо осуществлять более эффективные схемы поддержки, в том числе с учетом передачи (продажи) занимаемой площади с последующим вычетом ее из стоимости нового жилья, а также снижением первоначального взноса.
Социологические исследования по выявлению возможностей участия населения в инвестировании строительства, выявили, что около 30% семей, проживающих в отдельных квартирах и являющихся очередниками муниципалитетов на улучшение жилищных условий, хотели бы приобрести квартиру с помощью ипотечного кредитования с первоначальным взносом от 15 до 30% стоимости новой квартиры и с 6% кредитной ставкой с рассрочкой платежа от 25 лет и более под залог недвижимости. В целом по Москве из состава очередников, проживающих в отдельных квартирах и имеющих право на получение бесплатного жилья, почти 20 тыс. семей могли бы участвовать своими средствами в улучшении жилищных условий. При этом для удовлетворения потребностей этих семей потребовалось бы 1,3 млн.кв.м общей площади или порядка 8,7% от пятилетнего объема ввода жилья.
Другая группа семей - претенденты на улучшение жилищных условий (не очередники), желающие участвовать в инвестировании своего жилища. Эти семьи могут рассчитывать на поддержку государства при условии приобретения единственного жилища по социальной норме площади (или незначительно превышающей ее). При этом, могут быть использованы те же квартиры в домах массовых серий. Для таких семей возможен принцип расселения, когда число комнат равно числу членов семьи.
Для данной группы семей форма финансовой поддержки государства должна выражаться как в предоставлении долгосрочных кредитов, так и в создании условий приобретения ими жилища по себестоимости. При этом реализуются варианты приобретения ими жилища в новостройках или в существующем жилищном фонде. Для этого следует разрешить муниципальным органам покупать приватизированные квартиры у семей, строящих или приобретающих жилье лучшего качества. Освобождающиеся типовые квартиры в этом случае будут поступать очередникам, выявившим желание участвовать в инвестировании строительства жилья, оплачивающим разницу в стоимости получаемого и ранее занимаемого ими жилища.
В случае приобретения ими квартир в новом фонде, часть стоимости новых квартир может погашаться за счет передачи городу ранее занимаемой площади. Данный вариант создаст основу для повышения жилищной мобильности населения, будет стимулировать процессы изменения жилищных условий в соответствии с потребностями семей и динамику движения жилой площади.
В перспективе объем нового жилищного строительства, предназначенного для данных целей должен составлять преимущественную долю в структуре нового строительства.
Анализ платежеспособности населения показал, что только немногим более 3% городских семей имеют доходы, позволяющие приобрести квартиру с использованием долгосрочных кредитов с льготной кредитной ставкой.
Ограниченное вмешательство исполнительных органов в финансирование жилищного строительства в секторе частного жилья, осуществляется путем регулирования кредитования, налоговой политики, регламентированного контроля. Наиболее эффективными формами финансирования в свободном секторе, создаваемыми по инициативе государства, являются сбережения и кредиты. Система сбережений (жилищные накопительные счета, жилищные вклады) стимулируют индивидуальные хозяйства хранить деньги в сберкассах (или других финансово-кредитных учреждениях) в течение определенного срока, что впоследствии дает на выгодных условиях право на приобретение, строительство или ремонт жилья.