В условиях ограниченных инвестиционных ресурсов и непрекращающейся инфляции успех программы "Жилище" зависит в первую очередь от того, насколько реальными окажутся источники ее финансового обеспечения.
Решение жилищной проблемы в Москве, помимо своего социального значения, в настоящее время приобретает еще и политическое звучание.
Это дает основания считать ее первоочередной задачей в деятельности городской администрации, требующей неотложной концентрации на реализации программы всех имеющихся у города ресурсов и прежде всего финансовых.
Представляется правильным сохранить на период до 2000 года в качестве основного, сложившийся стандарт муниципального жилья как для очередников и льготных категорий населения, так и для продажи. При этом не исключается проведение мероприятий, повышающих комфортность жилья за счет улучшения планировки квартир с учетом потребностей жильцов, совершенствования систем инженерного оборудования, энергосбережений, обеспечения необходимых удобств. Что касается дорогих жилых домов с повышенной комфортностью, то их объем должен определятся реальным платежеспособным спросом на рынке жилья и индивидуальными заказами инвесторов.
Решение жилищной проблемы в Москве означает прежде всего максимальное обеспечение муниципальным жильем очередников и льготных категорий населения. Для города это будет неотложной задачей постоянного характера, определяющей его жилищную политику в обозримой перспективе, уходящей за пределы 2000 года. Финансирование строительства этого жилья в полном объеме должно стать приоритетной (защищенной) расходной статьей городского бюджета, не зависящей от исполнения доходной его части. При этом большую часть внебюджетных фондов, создаваемых городом, следует включить в состав бюджета, возложив на налоговую службу активный контроль за своевременным поступлением в него соответствующих средств. Этим под строительство бесплатного жилья для очередников и льготных категорий населения будет подведена твердая реальная финансовая база. Эти меры позволят радикально решить проблему финансового обеспечения строительства муниципального жилья, помогут городу выполнить одно из главных своих обязательств перед москвичами.
Решению жилищной проблемы будет способствовать изменение ныне практикуемого порядка хранения средств городского бюджета на счетах в уполномоченных (доверительных) коммерческих банках и отказ от их услуг по осуществлению бюджетного финансирования. Средства налогоплательщиков по социально-экономическим и этическим соображениям не должны служить источником доходов коммерческих банков.
Доход от использования этих средств является полностью собственностью государства, города и отдавать его хотя бы частично коммерческим структурам - это равносильно содержанию их за счет налогоплательщиков.
Бюджетные средства города должны храниться в городском филиале Центрального банка России или в специальном банке правительства Москвы и весь доход от временного использования этих средств следует полностью перечислять в городской бюджет. Такой банк к тому же мог бы предоставлять на льготных условиях значительные, более дешевые кредиты для инвестирования в жилищное строительство. Все это послужит дополнительным источником пополнения бюджета, укрепит финансовую базу строительства муниципального жилья.
Для гарантированного формирования инвестиционной части городского бюджета предлагается обеспечить дополнительное поступление в него средств, направляемых на финансирование жилищной программы за счет:
- 70% объема поступаемых налогов на жилищное имущество от физических лиц. По предварительным оценкам за 1994 год город мог бы получить не менее 100 млрд.руб.;
- установление нижнего предела размера платы за жилье и коммунальных услуг, для семей с высокими доходами, не ниже 3% от совокупного дохода семьи;
- направление не менее 50% от объема арендной платы за нежилые помещения;
- направление на продажу пустующих жилых домов с целью получения дополнительных ресурсов в городской бюджет.
Необходимо при операциях с недвижимостью изменить налогообложение, в частности:
- отменить процент от стоимости за нотариальное оформление, зафиксировав госпошлину за нотариальное оформление относительно ММОТ;
- подоходный налог взимать только с дохода, полученного в результате перепродажи имущества, т.е. разницей между покупкой и продажной ценой в случае покупки с целью продажи.
В случае продажи приватизированного имущества отменить подоходный налог, т.к. произошел переход материальной ценности в денежное выражение (дохода гражданин не получил);
- ввести цивилизованный институт оценки для отражения в договоре купли-продажи реальной стоимость объектов, привязанный либо к доллару США, либо к ММОТ;
- обеспечить фиксацию госпошлины относительно ММОТ;
- исключить взимание подоходного налога с граждан при наследовании и дарении недвижимого имущества при определении годового совокупного дохода;
- отменить налог с имущества, переходящего в порядке дарения и наследования в случае родственных отношений;
- уменьшить налог с имущества, переходящего в порядке наследования лицам, не находящимся в родственных отношениях. Налог не должен превышать 5% от реальной стоимость объекта.
Шире внедрять модель инвестирования реконструкции существующей застройки на принципах самоокупаемости, которые бы обеспечивали баланс затратных и доходных статей программы реконструкции жилых кварталов, дающий "положительное сальдо" в результате предоставления инвесторам недвижимости на коммерческой основе.
Принципы самоокупаемости и связанная с ними система показателей и критериев должны стать основой определения эффективности инвестирования объектов строительства и реконструкции на основе бизнес-планирования.