Приложение
к распоряжению премьера Правительства
от "_____"____________1994 г. N _____
КОНЦЕПЦИЯ
реконструкции гостиничного комплекса "Россия"
Проведение реконструкции гостиничного комплекса "Россия" обусловлено необходимостью радикального повышения ее конкурсного статуса, приведения качества предоставляемых гостиничных услуг в соответствии с требованиями, предъявленными к современным гостиницам высокого класса, значительного повышения доходов и поступлений в бюджет г.Москвы от хозяйственной деятельности гостиничного комплекса.
В результате реконструкции гостиничный комплекс "Россия" должен стать диверсифицированным центром, сочетающим деловые, туристические и культурно-развлекательные виды деятельности. Учитывая, что в гостиничном комплексе, наряду с условиями для размещения и проживания гостей, имеются возможности для проведения массовых мероприятий, одним из основных видов деятельности комплекса будет обслуживание бизнеса, что позволит достигнуть наиболее высокой экономической результативности хозяйственной деятельности.
В ходе реконструкции гостиничного комплекса должна быть осуществлена реорганизация системы управления, которая предполагает разукрупнение гостиницы "Россия" путем создания на ее основе нескольких гостиниц, с доведением числа номеров в одной гостинице до оптимального уровня (примерно в 500 номеров), а также создание нового юридического лица, обеспечивающего координацию хозяйственной деятельности во всем гостиничном комплексе.
В качестве исходных условий проведения реконструкции при разработке концепции приняты:
- сохранение государственного контроля в управлении гостиничным комплексом при привлечении крупных внешних инвестиций для реконструкции;
- оптимально сжатые сроки проведения реконструкции;
- возрастание доходов бюджета Москвы от хозяйственной деятельности в гостиничном комплексе "Россия";
- необходимость для Москвы видов хозяйственной деятельности, которые предлагается осуществлять в гостиничном комплексе в результате реконструкции;
- сохранение внешних габаритов гостиничного комплекса.
Реконструкция гостиницы предполагает проведение перепланировки номерного фонда, частичную перепланировку общественных, служебных и технических помещений, замену технологического и инженерного оборудования, а также сооружение дополнительных площадей в пределах существующих габаритов гостиницы для увеличения количества и качества услуг, предлагаемых клиентам. В ходе реконструкции в результате перепланировки номеров их количество сократилось примерно до 1800, из которых около 20% достигнут уровня "5*", 45% - уровня "4*", а остальные - "3*". В гостиничном комплексе предполагается создать офисы и бизнес-центры, дополнительные зоны для заседаний и конференций, зону отдыха (зимний центр здоровья), подземный гараж, вертолетную площадку, магазины, фабрику-прачечную, необходимую для завершения технологического цикла.
Общие затраты на проведение реконструкции оцениваются в 235 млн.$, что соответствует затратам на проведение реконструкции 1 гостиничного номера в среднем на уровне 50 тыс.$. Учитывая размеры гостиницы и значительный размер инвестиций, реконструкцию предлагается осуществлять поэтапно, в зависимости от готовности инвесторов и аккумулирования собственных средств гостиницы. Месторасположение гостиницы и ее архитектурные особенности позволяют рассчитывать на возможность параллельного осуществления реконструкции и эксплуатации частей гостиничного комплекса.
Поэтапно проведение реконструкции должно быть начато с северной части гостиницы, учитывая ее престижность и привлекательность для инвесторов, а также высокую экономическую результативность реконструкции этой части, которая позволить использовать получаемые доходы для реконструкции других частей гостиницы. Срок проведения реконструкции северной части оценивается в один год. В ходе реконструкции Север будет превращен в 4* гостиницу с значительным количеством номеров (до 45%) на уровне 5*. Основной предполагаемый вид деятельности Севера - международный бизнес-центр. Для реконструкции Севера потребуется около 60 млн.$. Учитывая отсутствие су щественных собственных средств, основным источником инвестиций должны стать привлеченные средства. В связи с этим для реконструкции Севера предполагается привлечь иностранного партнера посредством создания акционерного общества открытого типа с предоставлением ему до 50% акций. Большая доля инвестора необходима для обеспечения надлежащих гарантий инвестирования, а также обусловлена отсутствием других источников средств для начала работ по реконструкции.
Западную часть предполагается реконструировать в следующем, после окончания реконструкции северной части, году, с доведением ее до уровня 4*. Предполагаемая специализация Запада - международный туристический центр. Потребность в инвестициях - 60 млн.$. Источники средств для реконструкции - накопление средства гостиничного комплекса, реинвестирование прибыли от эксплуатации Севера и привлеченные средства инвесторов. В результате использования собственных средств доля инвестора может быть по сравнению с Севером сокращена. Потенциальные инвесторы - иностранный капитал и отечественные институциональные инвесторы (финансовые инвестиционные компании, банки).
Реконструкция южной части может быть начата параллельно с реконструкцией Запада и займет около двух лет. В результате реконструкции Юг будет соответствовать уровню 3*. Основной предлагаемый вид деятельности - туристический центр для стран СНГ. Суммарный объем инвестиций - 50 млн.$. Источники инвестиций собственные средства и привлеченный капитал. В результате возрастания накоплений (отдачи от реконструкции Севера и Юга) доля привлеченного капитала не будет иметь преобладающего характера. Предполагаемые инвесторы - страны СНГ, ВАО "Интурист", крупные производственные (например, нефтяные) и финансовые компании России, а также распространение части акций путем открытой подписки.
Завершение работ предполагается осуществить реконструкцией восточной части гостиницы (четвертый год с начала реконструкции гостиничного комплекса. Предполагаемый уровень - 4*. Основная специализация - бизнес-центр и обслуживание правительственных мероприятий. Проведение реконструкции Востока последним обусловлено возможностью в таком случае обеспечить финансирование в основном за счет собственных средств.
Новое строительство во внутригостиничном пространстве (Центр), необходимое для развития дополнительных сервисных услуг (зона отдыха) и бизнеса (залы для переговоров и конференций), а также создания офиса для размещения менеджмента гостиничного комплекса, будет начато после реконструкции северной части и завершится одновременно с окончанием реконструкции гостиницы. Предполагаемые инвестиции - 20 млн.$ будут обеспечены исключительно за счет собственных средств.
Проведение реконструкции предполагается осуществить в течении 4 лет.
Для привлечения инвестиций реконструкции рассмотрена возможность использования инвестиционного кредита под залог недвижимости имущества гостиничного комплекса. По предварительным оценкам, которые должны быть уточнены в результате дополнительно проведенного аудирования, залоговая стоимость имущественного комплекса (включая стоимость земельного участка) составляет около 150 млн.$. Привлечение кредита в указанных размерах на пятилетний срок на условиях равномерного погашения по годам и ставки кредита на уровне 5% годовых с использованием собственных средств гостиницы "Россия" позволит обеспечить финансирование реконструкции и погашение кредита, а также использовать часть кредитных ресурсов на коммерческое кредитование других предприятий для обеспечения дополнительных гарантий возвратности кредита.
В этом варианте сохраняется привлечение иностранного инвестора для реконструкции северной части гостиницы с целью использования международного опыта ведения гостиничного бизнеса для совершенствования управления гостиничным комплексом "Россия" и организации работ по реконструкции.
Доходы гостиничного комплекса "Россия" после реконструкции
Доходы гостиничного комплекса, несмотря на сокращение количества номеров, в результате проведения реконструкции увеличатся более чем в семь раз. Рост доходов будет обеспечен за счет повышения качества обслуживания и соответственно, стоимости номеров (средняя цена номера будет составлять от 60$ (3*) до 500$ (5*), а также за счет предоставления дополнительного сервиса и функционирования гостиничного комплекса в качестве делового центра (рост доходов примерно в 100 раз).
Поступление в бюджет (налог на прибыль) от хозяйственной деятельности гостиничного комплекса "Россия"
Доходы бюджета (при сохранении ставок налога на прибыль на уровне 1993 года) возрастут в результате реконструкции приблизительно в десять раз и достигнут 22-23 млн.$.
Окупаемость инвестиций, направляемых на реконструкцию гостиничного комплекса "Россия"
Средний срок окупаемости инвестиций, используемых для реконструкции составит около шести лет. При использовании для целей реконструкции инвестиционного кредита окупаемость инвестиций составит 7,5 лет.
Исходные предпосылки реконструкции и проблемы развития гостиничного комплекса
Гостиница "Россия" имеет конкурентные преимущества среди других гостиниц г.Москвы по своему расположению, обеспеченности инфраструктурой, удобной транспортной взаимосвязью с политическими, деловыми и культурными центрами, способности обслуживать крупные деловые мероприятия (симпозиумы, конференции) вследствие сложившегося гостиничного комплекса. Однако по уровню комфортабельности номерного фонда, коммунального благоустройства и развития сервисных служб гостиница в настоящее время ориентировочно соответствует только категории "2.5*".