Важнейшим условием успешной реализации системы городского заимствования является проведение эффективной инвестиционной политики. В связи с этим особого внимания потребует улучшение качества инвестиционных проектов и их реализация в установленные сроки с запланированной эффективностью. В числе перспективных групп инвестиционных проектов можно выделить следующие:
6.1. Инвестиционные контракты на реконструкцию
По контракту строительные работы выполняются за счет частного инвестора по договору с префектурой, по условиям которого городу передается около половины вводимых в эксплуатацию после проведения реконструкции помещений. Все расходы по отселению проживающих, выполнению строительных и инженерно-подготовительных работ осуществляет инвестор за счет собственных средств, кредитов и т.д. Город получает право собственности на часть строящегося объекта и имеет право ею распоряжаться, продать свою долю инвестору или другому лицу.
На сегодня администрацией города заключено порядка 700 инвестиционных контрактов на реконструкцию.
Общий объем предполагаемых к реконструкции площадей превышает 1,5 млн. кв.м, общий объем заявленных инвестиций составляет 4,5 трлн.руб. (т.е. в среднем по 3 млн.руб. на реконструкцию 1 кв.м). Средний срок реализации инвестиционных контрактов - от 1 до 2 лет.
6.2. Девелоперские проекты по вводу в эксплуатацию объектов "долгостроя"
Данная форма является перспективным направлением применения системы займов для финансирования ввода в эксплуатацию объектов "долгостроя". Анализ, проведенный Фондом имущества совместно с НИиПИ Генплана показал, что суммарная площадь объектов "долгостроя" составляет 14 млн. кв.м. Основная часть этой площади находится в федеральной собственности (86%), около половины представлено объектами промышленного назначения. Практически на всех объектах работы не ведутся уже несколько лет из-за отсутствия средств. В то же время, в Москве намечено новое строительство 3 млн.кв.м на вновь отведенных территориях (около 300 га). Учитывая большой дефицит территорий под новое строительство, включение в работу объектов долгостроя может не только сократить потребность в новых землеотводах, но и привлечь существенный объем частных инвестиций под эффективный проект. Ввод в эксплуатацию объектов долгостроя промышленного назначения позволит оживить московскую промышленность, создать новые рабочие места и ослабить социальную напряженность. По предварительным оценкам для ввода в эксплуатацию объектов долгостроя требуется объем инвестиций в 10 - 15 трлн.руб. Средний срок окупаемости подобных проектов - от полугода до 2-х лет.
6.3. Целевые московские программы
Реализация отдельных долгосрочных градостроительных проектов, как уже строящихся, так и заложенных в Генеральный план развития города, требует масштабного привлечения внебюджетных инвестиций. В качестве примера можно привести проект строительства Манежной площади, делового центра "Сити", реконструкции МКАД, проект коммерческого использования участка ОКЖД. Подобные проекты в среднем осуществляются в срок от 1-го года до 3-х лет. Для организации займа необходима разработка бизнес-планов их инвестирования, где сочетаются интересы города и частных инвесторов, с ясной экономической перспективой их использования и получения гарантированного дохода.
6.4. Специализированные проекты
В дополнение к типовым инвестиционным проектам, для сбалансированности общего инвестиционного портфеля по срокам возврата заемных средств и обеспечения возможности своевременного погашения долговых обязательств и обслуживания долга по ним разрабатываются или принимаются предложения от любых заинтересованных структур, в том числе городских департаментов, по реализации высокоэффективных проектов с, как правило, небольшими сроками окупаемости и не требующих больших капитальных затрат. Такие проекты должны окупаться в среднем за срок до одного года.
6.5. Отбор проектов, включаемых в инвестиционную программу
При отборе инвестиционных проектов, включаемых в инвестиционную программу города и финансируемых за счет средств займа, должно выполняться следующее условие: отобранные проекты должны обеспечивать получение не потенциального, а реального экономического эффекта. В качестве критерия отбора может выступать совокупность экономических показателей проекта в целом, обеспечивающая эффективность, достаточную для возврата заемных средств, включая плату за их пользование и некоторую намеченную прибыль.
При отборе инвестиционных проектов учитываются не только показатели эффективности проекта, но и такие факторы, как создание новых рабочих мест, поддержка приоритетных направлений развития городского хозяйства и объектов городской инфраструктуры, дополнительные налоговые поступления, решение социальных проблем и т.д.
Характер инвестиционных программ может сыграть значительную роль в принятии решения инвесторами о приобретении ценных бумаг. С этой целью до потенциальных инвесторов необходимо доводить информацию о реализуемых и предполагаемых к реализации инвестиционных проектах с указанием их основных экономических параметров.