Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат

4. Категории затрат, учитываемых в совокупной стоимости жизненного цикла здания

Совокупная стоимость жизненного цикла жилого здания (многоквартирного жилого дома) включает в себя две категории издержек: Единовременные затраты на ввод и вывод из эксплуатации и Периодические расходы (затраты) на эксплуатацию и ремонт.

Рассмотренные ниже затраты (издержки) в пределах каждой категории имеют существенное значение отношение при принятии решения о количестве необходимых инвестиций для строительства эффективного здания, они позволяют сравнить различные альтернативные варианты одного проекта, проанализировать затраты, которые являются достаточными для выбранного проекта.

1. Единовременные затраты на ввод и вывод из эксплуатации включают в себя:

1.1. затраты до ввода в эксплуатацию, в том числе затраты на строительно-монтажные работы;

1.2. затраты на утилизацию.     

Затраты до ввода в эксплуатацию учитывают:

- стоимость приобретения прав на земельный участок;

- стоимость подключения к внешним инженерным (коммунальным) сетям, в том числе:

а) получение технических условий на подключение к внешним сетям;

б) связанные с этим издержки на реконструкцию или модернизацию внешних сетей (если их пропускная способность или степень совершенства оставляют желать лучшего);

в) строительно-монтажные работы на сооружение сетей (газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и т.д.) от разрешенной точки подключения к внешним инженерным сетям до здания.

Затраты на приобретение или аренду земельного участка должны быть включены в первоначальную смету расходов, если они различны среди альтернативных проектов. Если они одинаковы, то при расчете СЖЦЗ их можно не учитывать. Также включение стоимости земли необходимо, например, при сравнении затрат на реконструкцию существующего объекта и нового строительства на приобретенном земельном участке.

Затраты на строительно-монтажные работы учитывают:

- стоимость проектирования;

- стоимость материалов и оборудования;

- стоимость строительных и монтажных работ;

- издержки, связанные с отвлечением денежных средств на срок строительства (в том числе проценты по кредитам).

При этом подробная смета расходов на строительство не является обязательной для предварительного экономического анализа альтернативных решений строительных конструкций и инженерных систем. Стоимость строительства может быть определена по укрупненным показателям на основе государственных и негосударственных нормативов, единичных расценок, укрупненных показателей стоимости строительства и баз данных применяемых материалов и оборудования.

Затраты на утилизацию учитывают:

- стоимость работ по сносу;

- стоимость материалов повторного использования.

Затраты на утилизацию объекта включают стоимость работ по сносу здания за минусом стоимости материалов повторного использования. Остаточная стоимость системы (или компонента) рассчитывается на конец периода анализа, или в момент его замены в течение периода анализа. Как правило, остаточная стоимость системы с еще не истекшим сроком полезного использования в месте установки и эксплуатации можно рассчитать по линейно пропорциональному распределению своих первоначальных затрат. Например, для системы с ожидаемым сроком полезного использования 15 лет, которая была установлена за 5 лет до окончания периода анализа, остаточная стоимость будет составлять приблизительно 1/3=((15-10)/15) его первоначальной стоимости.

2. Периодические расходы (затраты) на эксплуатацию и ремонт в течение планового периода эксплуатации включают в себя:

2.1. расходы, связанные с содержанием здания;

2.2. расходы, связанные с приобретением коммунальных ресурсов из внешних сетей;

2.3. затраты на текущий ремонт конструкций и систем;

2.4. затраты на капитальный ремонт конструкций и систем.

Данные о стоимости содержания (эксплуатации, обслуживания и ремонта) получают из принятых нормативов или отчетов управляющих компаний, в которых содержится средняя стоимость владения и удельные эксплуатационные расходы (затраты) на единицу площади (общей, жилой или полезной) в зависимости от общей продолжительности эксплуатации здания, его региона расположения, этажности, общей площади здания.