МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ФИНАНСОВОМУ ОБОСНОВАНИЮ ТАРИФОВ
НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Настоящие методические рекомендации предназначены для финансового обоснования тарифов на содержание и ремонт государственного и муниципального жилищного фонда.

Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда утверждены приказом Госстроя России от 28 декабря 2000 года N 303.

Рекомендации разработаны Центром нормирования и информационных систем в ЖКХ (ЦНИС), выполняющим функции Федерального центра ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве при участии Фонда "Институт экономики города" с учетом предложений и замечаний ряда жилищно-эксплуатационных организаций.

Ответственный за разработку M.E.Пушкин.

ВВЕДЕНИЕ

Жилищная политика является одним из ключевых элементов социально-экономической деятельности государства, которая оказывает существенное влияние на ситуацию в обществе.

Главная цель государственной жилищной политики заключается в создании условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище (Конституция Российской Федерации, ст.40) [1].

Права граждан на жилище реализуются совместно органами государственной власти и органами местного самоуправления и могут быть сведены к следующим юридическим возможностям:

- стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда;

- улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда;

- обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека.

Жилищные права граждан, включая содержание и ремонт жилья, а также предоставление коммунальных услуг, должны соответствовать возможностям их реализации, как за счет рыночных механизмов, так и за счет бюджетной поддержки.

При этом организация содержания и ремонта жилищного фонда должна обеспечивать его надлежащее использование и сохранность, учитывающая реальные условия финансирования жилищной сферы на местах и предусматривающая возможность изменения условий финансирования и конкретного перечня работ, подлежащих выполнению.

Кроме того, в рыночной экономике жилье выступает как объект недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями, т.е. жилищный фонд становится товаром, источником дохода с формированием соответствующих экономических условий его функционирования.

Важное место в финансировании содержания и ремонта жилищного фонда, особенно в переходный период к рыночной экономике, принадлежит деятельности по регулированию ценообразования (формирования тарифов) на указанные услуги.

Эффективная тарифная политика, в свою очередь, обеспечивает условия для:

- реального финансирования жилищной сферы с переходом на бездотационное функционирование и развитие конкуренции;

- последовательного и прогнозируемого изменения тарифов, что делает возможным предсказуемость деятельности хозяйствующих субъектов-подрядчиков, повышает их инвестиционную привлекательность;

- реальной и "прозрачной" структуры стоимости услуг по содержанию и ремонту жилья с учетом всех составляющих, включая накопление на капитальный ремонт и затраты по страхованию.

Для формирования эффективной тарифной политики необходима система нормативно-методических документов, включая методические рекомендации по обоснованию потребности в финансовых средствах при определении тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда.

Формирование тарифной политики должно являться целостной системой определения тарифов (цен) на жилищно-коммунальные услуги (товары), включая процедуру их представления, рассмотрения и утверждения, как на территории субъекта Российской Федерации, так и муниципального образования.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящие методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (далее Методические рекомендации) экономически обосновывают общую потребность в финансовых средствах (себестоимости и прибыли) на содержание и ремонт государственного и муниципального жилищного фонда.

1.2. Понятия, используемые в Методических рекомендациях, означают следующее:

тариф - цена на услугу;

формирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) - ценообразование;

регулируемый тариф (цена) - тариф (цена), складывающийся на рынке жилищно-коммунальных услуг при воздействии экономических и административных методов, в том числе путем установления предельной или фиксированной величины;

себестоимость - стоимостная оценка используемых в процессе оказания услуг (производства продукции, работ) сырья, материалов, топлива, энергии, основных фондов, трудовых ресурсов, а также других затрат;

прибыль - разница между выручкой и затратами на оказание услуг, включаемыми в себестоимость;

государственный жилищный фонд - фонд, состоящий в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

хозяйствующие субъекты (подрядчики) - коммерческие организации и их объединения, занятые содержанием и ремонтом жилищного фонда;

потребитель - физическое лицо, потребляющее жилищно-коммунальные услуги, производимые хозяйствующим субъектом (подрядчиком);

стандарты жилища - группы жилых зданий, классифицированные по совокупности различных показателей, характеризующих конструктивные и объемно-планировочные решения, потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа, а также местные особенности;

стандарт эксплуатации - перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту жилищного фонда.

1.3. В методических рекомендациях экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится на основе нормативной базы, представляющей собой совокупность трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют оценить расход ресурсов, а их калькуляция (смета) по экономическим элементам - обосновать тарифы и информировать об этом потребителей.

1.4. Методические рекомендации предусматривают, что определенная величина потребности в финансовых средствах на содержание и ремонт жилищного фонда является базовой (или стартовой) и служит ориентиром для участников правоотношений в жилищной сфере. Собственник жилищного фонда (уполномоченная им организация) на конкурсной основе определяет хозяйствующий субъект (подрядчика) на содержание и ремонт жилищного фонда с учетом их предложений по стоимости подряда и утверждает размер тарифа для населения.

1.5. В методических рекомендациях учитывается, что жилищный фонд, включая каждое здание, отличается собственным набором характеристик и свойств, от которых зависит объем и стоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда. В связи с этим методические рекомендации предусматривают дифференциацию потребностей в финансовых средствах в зависимости от характеристик и свойств жилых зданий и используют понятие "стандарты жилища".

1.6. Методические рекомендации вводят понятие стандарта эксплуатации жилищного фонда, который зависит от финансовых возможностей потребителя услуг и собственника жилищного фонда. Рекомендации предусматривают при расчете тарифов (потребностей в финансовых средствах), их дифференциацию в зависимости от стандартов эксплуатации. Многообразие реальных финансовых возможностей в социально-экономической сфере предполагает обязательное наличие утвержденных нормативно-технических требований (перечень и состав работ по содержанию и ремонту, периодичность их выполнения), характеризующих тот или иной стандарт эксплуатации с учетом особенностей застройки, природно-климатических условий и других местных факторов.

1.7. Методические рекомендации предусматривают, что потребительские свойства и режим услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда соответствуют определенным стандартам качества [14].

1.8. Потребность в финансовых средствах на содержание и ремонт жилищного фонда в Методических рекомендациях определяется в расчете на 1 м общей площади жилого здания соответствующей группы.

Согласно действующим Правилам подсчета площади [7, 8] площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа. Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

Размеры придомовой территории, затраты по обеспечению санитарного состояния которой являются частью общей потребности в финансовых средствах на содержание и ремонт жилищного фонда, определяются как удельный показатель на 1 м общей площади жилых помещений [7, 8] и равный в среднем не менее 0,92, в том числе для зданий разной этажности: до 2 этажей - 1,5; от 2 до 5 этажей - 0,88; от 6 до 9 этажей - 0,65; от 10 до 16 этажей - 0,45; свыше 16 этажей - 0,3. При этом в застройке смешанной этажности удельный показатель территории домовладений следует рассчитывать на средневзвешенную этажность путем интерполяции приведенных показателей.

1.9. Собственник жилищного фонда (уполномоченная им организация) на условиях договора делегирует хозяйствующему субъекту (подрядчику) независимо от организационно-правовой формы право на предоставление услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, но ввиду их характера как "жизненно важных" оставляет за собой право контролировать его деятельность в части ценообразования, т.е. утверждения тарифов для населения. Это приводит к тому, что чисто рыночные механизмы хозяйствования становятся ограничены, и следовательно, регулирующая спрос и предложение цена (тариф) может быть дополнена такими финансовыми инструментами как дотации и льготы хозяйствующим субъектам (подрядчикам) и субсидии потребителям.

1.10. Установление тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда для населения предполагает наличие системы нормативно-методических документов, включающей помимо данных Методических рекомендаций, Положение о регулирующем органе, Порядок (процедуру) представления, рассмотрения и утверждения тарифов, Положение о порядке конкурсного отбора.

1.11. Методические рекомендации содержат (приложения 1-10) обосновывающие материалы (формы), предназначенные для расчетов общей потребности в финансовых средствах на содержание и ремонт жилищного фонда и рассмотрения собственником жилищного фонда (уполномоченной им организации).

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОРМАТИВНОЙ СЕБЕСТОИМОСТИ
СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

2.1. Общие положения

2.1.1. Обоснование общей потребности в финансовых средствах на содержание и ремонт жилищного фонда в Методических рекомендациях производится через нормативную себестоимость, которая отражает нормативные затраты, соответствующие ресурсам, потребляемым эффективным исполнителем аналогичных работ.

2.1.2. Жилищный фонд рассматривается как совокупность жилых домов, являющихся в отдельности едиными и неделимыми объектами недвижимости, выступающими не только в качестве товара (источника дохода), но и имеющими определенные условия проживания. Указанные характеристики жилищного фонда определяют перечень и состав затрат, связанные с его содержанием и ремонтом.

2.1.3. Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на ремонт конструктивных элементов жилых зданий, ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий, создание ремонтного фонда, прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.

,

где: - полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда;

- нормативные расходы по статье затрат;

- количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.

2.1.4. Нормативная себестоимость калькуляционной единицы (м общей площади жилья) определяется путем деления полной нормативной себестоимости содержания и ремонта жилого дома на его общую площадь.

2.2. Определение нормативных затрат на ремонт конструктивных элементов жилых зданий

2.2.1. Эта статья себестоимости должна отражать нормативные затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).

2.2.2. Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:

- оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий;

- отчисления на социальные нужды;

- затраты на материалы;

- прочие расходы по ремонту конструктивных элементов жилых зданий.

2.2.2.1. По статье "Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий" определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых ремонтом конструктивных элементов жилых зданий, исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и уровня заработной платы, определенного на основании отраслевого (регионального) тарифного соглашения или коллективных договоров (локальных нормативных актов).

Нормативную трудоемкость работ по ремонту конструктивных элементов жилых зданий рекомендуется определять на основании норм времени и нормативов численности [16]. При этом перечень, состав и периодичность выполнения указанных работ, отвечающих нормативным требованиям, должны быть определены в соответствии с нормативно-техническими документами, включая Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда [9] или должны быть установлены собственником жилищного фонда в зависимости от местных условий.

В состав затрат на оплату труда входят все выплаты и расходы согласно перечню, определенному действующими законодательными и нормативно-методическими документами [20].

2.2.2.2. По статье "Отчисления на социальные нужды" определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам органами государственного социального страхования, Пенсионного фонда, государственного фонда занятости и медицинского страхования от затрат на оплату труда рабочих по статье "Затраты на оплату труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий" (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются).

2.2.2.3. По статье "Материалы" определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на ремонт конструктивных элементов жилых зданий. По этой статье отражается стоимость материалов, запасных частей, отдельных конструктивных элементов и деталей заводского изготовления, а также затраты на их изготовление, транспортирование и хранение.

Затраты на материальные ресурсы () определяются исходя из действующих норм расхода [18] каждого вида ресурсов (), объема работ () и среднерыночной цены за единицу вида ресурсов ():

.

2.2.2.4. По статье "Прочие прямые расходы по ремонту конструктивных элементов жилых зданий" определяются затраты на содержание строительных машин и механизмов, плата за арендованные машины и механизмы (расходы на содержание оборудования подсобного производства не включаются), затраты на вывоз строительного мусора, транспортирование материалов внутри объекта.